España atraviesa un contexto socio-económico propicio para rehabilitar y mejorar su deteriorado parque inmobiliario, en la medida que Europa ha aprobado grandes incentivos económicos para hacer más accesible el coste de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética —fondos Next Generation—, a la vez que se ha encarecido exponencialmente el coste de los combustibles fósiles a raíz de las externalidades derivadas de la Guerra de Ucrania.
A su vez, se han eliminado las barreras jurídicas que impedían en la práctica que se llevara a cabo la transformación energética de los edificios mediante la reciente aprobación de la Ley 10/2022, de 14 de junio (LA LEY 13326/2022), de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre (LA LEY 21897/2021), de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Grosso modo, estas reformas legales han consistido en (i) flexibilizar los quórums exigibles para la adopción de acuerdos comunitarios de nuevas instalaciones, servicios o mejoras para la eficiencia energética de los edificios y a la implantación de fuentes de energía renovables y en (ii) ampliar el abanico de supuestos legales en que el propietario disidente puede activar el mecanismo de la exención de contribución al gasto aprobado por la mayoría de la comunidad. De esta forma, se agiliza y facilita que las comunidades de propietarios, por numerosas que sean, puedan realizar estas costosas, pero tan necesarias, obras de mejora en sus edificios.
La reforma legal ha permitido terminar con el habitual problema del derecho de veto del o de los comuneros disidentes, que ni hacen ni deja hacer. Así pues, tras la reforma, los propietarios que se opongan a estas mejoras no podrán evitar bajo ningún concepto que se realice si son minoría, a lo sumo, lo único a lo que tendrán derecho es a quedar exonerados de contribuir a su pago cuando la obra sea muy costosa.
La voluntad de la reforma es clara, avanzar en la transformación energética, pero sin que nadie se quede atrás por ello.
A pesar de la claridad de la reforma, la cuestión no está exenta de problemática jurídica en la práctica. Veamos un ejemplo muy ilustrativo que se da con frecuencia en estos días.
En una urbanización de casas unifamiliares se plantea la comunidad instalar placas fotovoltaicas en los tejados para implantar fuentes de energía renovables, pero a la vista del elevado coste de la instalación, son varios los comuneros que se oponen a la aprobación de dicha mejora alegando que no es un gasto necesario ni exigible por ley y que además, dichas cubiertas son elementos privativos de cada una de las viviendas y la comunidad no les puede obligar a pasar por dicho acuerdo. Vemos pues que los comuneros no solo pretenden no contribuir a dicha obra, sino que se oponen frontalmente a que se acometa, bajo razones varias, como que luego habrá unos gastos de mantenimiento que tendrán que soportar, que se les impondrán unas servidumbres que no tienen por qué soportar, que las obras afectan a la estética de su vivienda, etc. Un sinfín de razones, todas ellas muy razonables, pero no por ello que deban ser atendidas.
Ciertamente, en una propiedad horizontal tumbada, las cubiertas de las viviendas son, por norma general, elementos privativos, pero no lo es el vuelo de dichas edificaciones, que es un elemento común por naturaleza, por lo que en puridad, la instalación comunitaria pretendida se realiza sobre un elemento común, estando pues facultada la comunidad para adoptar dicho acuerdo.
Tras la reforma, la problemática sobre las instalaciones o servicios para la mejora de la eficiencia energética o para la implantación de fuentes de energía renovables debe centrarse exclusivamente en quien, y en qué medida, debe contribuir al pago de dicha obra de mejora, pero no en sí la comunidad tiene derecho a realizarla o no. A tal efecto, es fundamental realizar un adecuado cómputo de los gastos a tener en cuenta para el cálculo del límite económico del coste de la obra por encima del cual los disidentes no tendrán obligación de contribuir, algo que parece sencillo, pero que está conllevando una elevada litigiosidad en los últimos tiempos, y discrepancias en los tribunales, e incluso entre magistrados pertenecientes a las más altas instancias judiciales, tal como se puede constatar del dictado de la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña no 42/2022, de 11 de julio (LA LEY 212839/2022).
Esta Sentencia constituye el primer precedente jurisprudencial en España interpretativo de la normativa legal que exonera al propietario disidente del pago de una nueva instalación o servicio comunitario, realizando para ello una encomiable y exhaustiva labor exegética de dicha normativa legal, y muy necesaria para la operativa diaria de estos entes tan sui generis que son las comunidades de propietarios.
En particular, la Sentencia aborda la aplicabilidad del art. 553-31.2 del Código Civil de Cataluña —cuyo homólogo lo encontramos en el art. 17.4 de la LPH— a un supuesto en que la comunidad de propietarios había aprobado un servicio de vigilancia y el propietario disidente había impugnado dicho acuerdo por considerar que no debía contribuir a dicho gasto, en tanto que, a su juicio, se trataba de un gasto no exigible por ley y que su coste total excedía de la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad de propietarios.
La cuestión principal controvertida que resuelve el Tribunal es la relativa a si el coste total del gasto de dicho nuevo servicio aprobado es o no superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad de propietarios. Si bien, aparentemente puede parecer una cuestión de mero cálculo aritmético que no entraña complejidad jurídica alguna, ello no es así, en tanto que para realizar dicho cálculo es preciso determinar previamente el alcance del concepto jurídico «presupuesto anual vigente» en aras de determinar las partidas de gastos a computar en el mismo.
Se discute si varias partidas de gastos incluidas en el presupuesto comunitario del ejercicio deben o no computarse a los efectos del cálculo del límite de la cuarta parte del art. 553-31.2 o si, por el contrario, no deben formar parte de dicho presupuesto anual. En particular, las partidas en discusión consisten en (i) el gasto de mantenimiento de aparatos de aire acondicionado y (ii) el gasto del nuevo servicio de vigilancia cuya aprobación se impugna.
En cuanto a la instalación de aire acondicionado, su particularidad reside en que se trata de instalaciones que solamente dan servicio a una parte de la comunidad —plantas 2ª, 3ª y 4ª—, no siendo de uso de toda la comunidad, y a cuyo sostenimiento solo contribuyen los propietarios que se benefician del mismo.
La Sentencia declara que, aun cuando se incluya esta partida de gasto en el presupuesto anual comunitario y que se trate de un servicio gestionado por la comunidad, no es propiamente un gasto común a todos los propietarios de las nueve plantas del edificio ni se trata de una instalación que sea susceptible de ser usada por todos los comuneros.
Al tratarse dicha instalación de un elemento común, pero de uso privativo de algunos comuneros, el gasto de mantenimiento que sufragan sus beneficiarios no es propiamente un gasto común
Concluye que, al tratarse dicha instalación de un elemento común, pero de uso privativo de algunos comuneros, el gasto de mantenimiento que sufragan sus beneficiarios no es propiamente un gasto común y, por tanto, no debe incluirse en el presupuesto anual de la comunidad. No obstante, conviene puntualizar que este razonamiento jurídico no es compartido por dos de los magistrados de la Sala que han emitido votos particulares discrepantes, razonando que el hecho de que la instalación sea de uso privativo no es óbice para considerar que el gasto de mantenimiento dimanante de dicha instalación no deba tener la consideración de «gasto común», en tanto que no cabe considerar dicho gasto privativo, pues es compartido por varios comuneros y no exclusivo de uno de ellos.
Respecto de la otra partida de gasto en discusión, la Sentencia declara que tampoco debe incluirse en el presupuesto anual comunitario a los efectos del art. 553-31.2. Razona que si bien ni la LPH ni la normativa catalana de propiedad horizontal regulan el modo de llevar a cabo la contabilidad de las comunidades de propietarios, ni existe previsión normativa alguna acerca de cómo debe realizarse el cómputo de dichos «gastos comunes», ni de qué partidas de gastos deben figurar en el «presupuesto», la última reforma de 2021 de la normativa de propiedad horizontal catalana hace referencia en el art. 553-30.4 del Código Civil de Cataluña al «presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios», concretando así las partidas de gastos a computar en dicho presupuesto anual.
En este orden de cosas, la Sentencia se aventura a declarar que de la lectura de esta nueva previsión normativa (art. 553-30.4) se infiere que la voluntad del legislador es la de excluir del cómputo del presupuesto anual la partida de la nueva instalación o servicio de vigilancia, en tanto que se trata de un gasto de naturaleza extraordinaria. La Sentencia va más allá y afirma que resulta lógico que el elemento a ponderar para determinar si el gasto es o no asumible para el disidente sea el pago de las cuotas por gastos comunitarios ordinarios previsibles a las que el propietario debe hacer frente anualmente.
La existencia de no solo uno, sino hasta dos votos particulares de la Sentencia evidencia la falta de consenso de la Sala sobre la cuestión debatida, pues nunca antes en la historia de este prestigioso tribunal, se había dictado una sentencia con dos votos discrepantes.
Nótese que la existencia de discrepancias en el seno del tribunal motivó hasta un cambio en el magistrado ponente, dado que inicialmente había sido designado como ponente uno de los magistrados discrepantes de la tesis finalmente mayoritaria por 3 a 2 votos.
La Sala achaca la falta de consenso interno y las divergencias entre las sentencias de las dos instancias inferiores a la existencia de dudas de derecho debido a la enorme dificultad de la tarea hermenéutica de la normativa aplicable por su excesiva parquedad y la falta de precedentes jurisprudenciales sobre la materia, razón por la cual no impone las costas a la parte vencida, haciendo un llamamiento al legislador para que fije unas normas o criterios básicos sobre cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios.