El Parlamento Vasco ha aprobado el Decreto 80/2022, de 28 de junio (LA LEY 19132/2022), de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco, el cual establece las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir tanto las viviendas y alojamientos dotacionales ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma, como los edificios de uso predominantemente residencial que los albergan, para garantizar que sean dignas, adecuadas y accesibles.
Asimismo, determina las normas de diseño que deben respetar los alojamientos dotacionales y las viviendas de protección pública, estas últimas únicamente a efectos de su calificación de protección pública.
Con este objetivo la norma introduce con carácter general criterios y condiciones de accesibilidad que se deben cumplir en el interior de las viviendas, aunque estos no pertenezcan a la dotación de reserva de viviendas adaptadas obligatoria por ley, en orden a facilitar que las personas con discapacidad sobrevenida puedan seguir disfrutando de una vivienda digna, adecuada y accesible.
Además, pretende, bajo determinadas circunstancias, posibilitar que los nuevos proyectos que se desarrollen para la implantación de edificios de uso residencial o aquellos de rehabilitación que se lleven a cabo, una vez entre en vigor, conviertan la habitabilidad en uno de los elementos clave que fomente la innovación y la calidad arquitectónica en el sector de la construcción y de la edificación residencial.
Obligaciones de las personas propietarias y usuarias de viviendas y alojamientos dotacionales
Tras señalar los principios de las condiciones mínimas de habitabilidad que deben respetar las viviendas y alojamientos dotacionales ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, así como a los edificios que las albergan, sean de promoción pública o privada, libre o protegida, la norma detalla las obligaciones que han de cumplir las personas propietarias y usuarias de dichas viviendas y alojamientos dotacionales.
Esto es, mantenerlos en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro, realizando los trabajos y las obras precisas para su conservación o mejora, y utilizarlos de forma adecuada de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento.
Además, el texto se refiere a la situación de sobreocupación de la vivienda.
E incorpora las disposiciones aplicables a la coordinación de las condiciones mínimas de habitabilidad, el planeamiento urbanístico, las ordenanzas edificatorias municipales y las licencias urbanísticas.
Condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño
La norma dispone que todas las viviendas, con independencia de que se trate de viviendas de promoción pública o privada, libre o protegida, y alojamientos dotacionales de la Comunidad deben cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad contempladas en su Anexo I, excepto en el caso de las viviendas colaborativas que, por sus características, deberán cumplir, con independencia de su régimen de uso y propiedad, las normas establecidas en el Anexo I relativas a los alojamientos dotacionales. Dichas condiciones han de ser cumplidas, además, por las actuaciones de rehabilitación que en ellas se lleven a cabo.
También establece como parte de las condiciones mínimas de habitabilidad de una vivienda, medidas o condiciones que deben adoptarse en los edificios que las albergan, por ser un elemento que no se puede disociar de aquellas en cuanto que no puede considerarse habitable una vivienda ubicada en un edificio que no atiende a unas condiciones mínimas de seguridad estructural, salubridad y accesibilidad.
No obstante, incluye un régimen transitorio para aquellas viviendas construidas con anterioridad a su entrada en vigor.
En este contexto el Decreto dispone que, a efectos de justificar el cumplimiento de dichas condiciones mínimas de habitabilidad, los documentos técnicos necesarios para la edificación de nueva planta o la rehabilitación de viviendas deberán dar cumplimiento a las previsiones contempladas en el Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya, especialmente en lo que se refiere al contenido de los mismos. Dicha documentación debe incorporar la información a la que se refiere el Anexo III a fin de solicitar la correspondiente licencia municipal de obras.
Sin embargo, la norma también incorpora aquellos supuestos en los que el ayuntamiento en el que se ubica la vivienda o el alojamiento dotacional puede, a instancia de la persona interesada en la solicitud de la licencia, eximir del cumplimiento de estas condiciones mínimas de habitabilidad:
- a) Viviendas fruto de proyectos de rehabilitación integral de edificios existentes o de obra nueva destinados a uso residencial que se lleven a cabo en solares, en ámbitos urbanos y en áreas consolidadas en las que la especial y compleja morfología de las edificaciones o del parcelario existente imposibilite el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño contempladas en esta norma, siempre y cuando el planeamiento urbanístico así lo contemple previamente.
b) Viviendas fruto de proyectos con carácter innovador, tanto de rehabilitación integral de edificios existentes destinados a uso residencial como de construcción de edificios de nueva planta destinados a uso residencial.
En ningún caso se podrán acordar exenciones de las condiciones que se contemplan en el Código Técnico de la Edificación y de las condiciones relativas a la accesibilidad, la superficie mínima y la altura libre mínima de las viviendas y alojamientos dotacionales.
Por otra parte, el texto determina en su Anexo II las normas de diseño que deben respetar los alojamientos dotacionales y las viviendas de protección pública, estas últimas con objeto de su calificación.
Declaración de inhabitabilidad
El texto regula la declaración de inhabitabilidad como el instrumento del que dispone el ayuntamiento, entidad competente señalada a tal efecto por la Ley 3/2015, de 18 de junio (LA LEY 10659/2015), de Vivienda, para poder intervenir en los casos en los que una vivienda o un alojamiento dotacional no cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad que le resulten de aplicación. Es el acto administrativo en virtud del cual se acredita que una vivienda o alojamiento dotacional no es apta para ser destinada a residencia humana por incumplir las condiciones mínimas de habitabilidad legalmente establecidas.
Así, se considera infravivienda toda edificación o parte de ella, destinada a vivienda, que no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, pudiendo el Ayuntamiento en cuyo término municipal se ubica declararla inhabitable.
En este sentido, la norma faculta a los ayuntamientos para que, a través de ordenanzas municipales, establezcan condiciones de habitabilidad más exigentes que las en ella establecidas, salvo en lo que se refiere a las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de protección oficial y las normas de diseño de estas y de los alojamientos dotacionales.
Asimismo, el ayuntamiento podrá declarar inhabitables las viviendas o alojamientos cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
- La utilización de una vivienda o alojamiento supone un peligro para la seguridad o salud de las personas.
- Se incumplen las condiciones de habitabilidad que reglamentariamente determinen las ordenanzas municipales.
No obstante, a efectos de la referida declaración de inhabitabilidad, la norma diferencia según se trate del incumplimiento de las disposiciones en ella incluidas, o del incumplimiento de lo dispuesto en las ordenanzas municipales. Así, cuando se trate del incumplimiento de condiciones mínimas de habitabilidad que aquella establece el ayuntamiento procederá a la declaración de inhabitabilidad, en conformidad con lo dispuesto en lo dispuesto en el art. 60.3 de la Ley 3/2015, de 18 de junio (LA LEY 10659/2015), de Vivienda. Mientras que, si se trata de la vulneración de las normas de habitabilidad que los ayuntamientos reglamentariamente determinen, estos podrán igualmente declarar la inhabitabilidad de las viviendas o alojamientos dotacionales.
Por último, el texto contiene la regulación del procedimiento a seguir para la declaración de inhabitabilidad, la cual tiene que especificar como mínimo los siguientes datos:
- Los datos identificativos de la dirección y ubicación de la vivienda.
- Los datos identificativos de la persona o personas titulares de la vivienda.
- En su caso, los datos identificativos de la persona o personas responsables de la situación que ha generado la declaración de inhabitabilidad.
- Las razones que justifican la declaración de inhabitabilidad.
- En el caso de la inhabitabilidad provisional, las medidas a adoptar para la reversión de la situación de inhabitabilidad, el plazo otorgado y los datos identificativos de la persona responsable de llevar a cabo las citadas medidas.
Régimen sancionador
El seguimiento y control del cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad será llevado a cabo por el ayuntamiento en cuyo término municipal se ubica la vivienda o el alojamiento dotacional, de conformidad con lo previsto en la legislación urbanística, y, subsidiariamente, por el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco.
Dicho cumplimiento podrá acreditarse mediante informe redactado por persona técnica competente, conforme a lo contemplado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999).
El incumplimiento de lo establecido en la norma dará lugar a la aplicación del régimen sancionador previsto en la Ley 3/2015, de 18 de junio (LA LEY 10659/2015), de Vivienda, o norma que la sustituya.
Modificaciones legislativas
- Decreto 68/2000, de 11 de abril (LA LEY 5843/2000), por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación: se modifica el artículo 10.2.1 del Anexo III.
Se deroga:
- La Disposición Adicional Tercera del Decreto 39/2008, de 4 de marzo (LA LEY 3096/2008), sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo sobre características de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico.
- El Anexo III y el Anexo IV del Decreto 317/2002, de 30 de diciembre (LA LEY 14962/2002) sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.
- La Orden de 12 de febrero de 2009 (LA LEY 3175/2009), del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueban las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial.
Las referencias hechas a los Anexos III y IV del Decreto 317/2002, de 30 de diciembre (LA LEY 14962/2002), sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, se entenderán hechas al Decreto por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto 80/2022, de 28 de junio La Ley 7/2022, de 30 de junio (LA LEY 16135/2022), entra en vigor el 30 de noviembre de 2022, a los 90 días de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.
Se ocupan las disposiciones transitorias de los instrumentos de planeamiento urbanístico y ordenanzas aprobados inicialmente con posterioridad a la entrada en vigor de la norma, así como de las viviendas construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, a las que se les exigirá que se ajusten a la licencia previamente concedida, y, en caso de no disponer de licencia, se ajustarán a las condiciones mínimas de habitabilidad que se determinarán en función de la normativa del año de construcción de la vivienda. Asimismo, se establece un régimen transitorio para la aplicación de la normativa respecto de los alojamientos dotacionales.
Además, disponen que en el caso de los edificios destinados a uso residencial de nueva planta y los edificios objeto de rehabilitación con destino a uso de vivienda o alojamientos dotacionales cuya licencia de obras se haya solicitado con anterioridad a entrar en vigor la norma se ejecutarán conforme a las previsiones de la licencia concedida con arreglo a la normativa en vigor en el momento de la solicitud.
Por último, señalan que las promociones de vivienda de protección pública cuyas personas públicas o privadas titulares hayan solicitado u obtenido la calificación provisional de las citadas promociones con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto tramitarán la calificación definitiva conforme a lo previsto en la normativa anterior al presente reglamento y vigente en el momento de la solicitud de calificación provisional.