Consulta Vinculante V0458-22, de 10 de Marzo de 2022, de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
Cuando un propietario recibe una vivienda que tenía alquilada con múltiples daños y desperfectos, utilizando el importe de la fianza para sufragar los gastos de reparación necesarios para volver a alquilar la vivienda, y teniendo que utilizar de forma adicional parte de sus ahorros por no ser suficiente la fianza arrendaticia para cubrir todos los daños, estando pendiente de resolver el proceso judicial por impago de varios meses de renta, a la hora de declarar los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, el importe de la fianza retenido al arrendatario por desperfectos en la vivienda, debe computarse como rendimiento del capital inmobiliario.
Y como gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario podrá incluir los gastos de reparación necesarios para mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como pintado, revoco o arreglo de instalaciones, o sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
Ahora bien, el importe total a deducir por gastos nunca puede exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por los mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
En cuanto a las rentas reclamadas judicialmente, en el periodo impositivo 2021 los propietarios del inmueble deben computar como rendimientos íntegros del capital inmobiliario las mensualidades exigibles hasta la fecha de finalización del arrendamiento, aunque no hayan percibido alguna de ellas. Las mensualidades no percibidas podrán deducirse como saldo de dudoso cobro, y en caso de cobro posterior de las cantidades adeudadas, deberán computarse como rendimiento del capital inmobiliario del ejercicio en que se produzca el cobro, siempre que tales cantidades hayan sido deducidas como saldo de dudoso cobro.
Y en todo caso, la deducibilidad de los gastos anteriores al nuevo arrendamiento de la vivienda está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Es decir, los gastos se deben realizar mientras la vivienda no está alquilada, - en expectativas de alquiler-.