El pasado mes de marzo entró en vigor en Catalunya la Ley 11/2022, de modificación de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) y la Ley 4/2016 (LA LEY 20454/2016), para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda (en adelante, la «Ley de Vivienda»).
La Ley de Vivienda queda distribuida en 3 capítulos (uno por cada Ley de las anteriormente mencionadas) y pretende regular aquellos aspectos clave en materia en vivienda que en adelante deberán tenerse en cuenta.
I.
Modificaciones en materia de derecho a la vivienda
Las principales modificaciones en materia de derecho de vivienda versan sobre los supuestos de vivienda vacía, estableciendo que suponen un incumplimiento a la función social del derecho de la propiedad y determinando como incumplimiento de la indicada función el hecho de que una vivienda o edificio de viviendas estén desocupadas sin justificación durante un período superior a 2 años.
Además, esta situación de incumplimiento no variará aun cuando estas viviendas se ocupen sin título habilitante (por ejemplo, sin alquiler regulado) o se transmita su titularidad a favor de una persona jurídica. Asimismo, también se considerará un incumplimiento de la misma función social el hecho de no destinar las viviendas caracterizadas de protección oficial a este fin.
Por otro lado, la Ley de Vivienda también da importancia al fin que tienen las viviendas de estar destinadas a usos plenamente compatibles con la ordenación territorial y urbanística diseñada dentro del marco catalán. Es importante destacar que tanto la función social como los fines de ordenación territorial y urbanística son tan importantes que, en caso de incumplimiento, podrían darse situaciones de ejecución y expropiación forzosa por parte de la Administración Pública (como se verá en el apartado III del artículo).
Se añade como requisito previo a la interposición de una demanda judicial por parte de un propietario la propuesta de un alquiler social a sus inquilinos
Seguidamente, la Ley de Vivienda añade como requisito previo a la interposición de una demanda judicial por parte de un propietario la propuesta de un alquiler social a sus inquilinos. De hecho, este nuevo punto también aplica a todos los procedimientos judiciales en curso, incluso previos a la entrada en vigor de la nueva ley.
A continuación, en dicha ley se modifican aspectos sobre las situaciones anómalas de las viviendas, entendiéndose como tal tanto la desocupación de la vivienda en un plazo superior a 2 años como la utilización anómala de edificios inacabados que tengan más de un 80% de las obras de construcción ejecutadas, siempre y cuando hayan transcurrido 2 años desde la finalización del plazo para su terminación.
Dicha modificación conlleva que deban finalizarse todas las obras paradas y ejecutadas en más de un 80% una vez transcurrido el término acordado de finalización de la construcción. Esta situación puede replantear distintos escenarios a aquellas sociedades que debido a la crisis económica y a la falta de suministros no puedan llevar a cabo la finalización de estas obras.
Asimismo, para evitar la desocupación, se requerirá a los titulares personas jurídicas privadas la adopción de medidas de ocupación y, además, se les advertirá que en caso de no ocupar la vivienda se les podrá imponer una multa coercitiva de 1.000 € por vivienda por cada mes de desocupación, hasta un máximo de un 50% del precio estimado de la vivienda. Este mismo supuesto aplicará a las viviendas inacabadas. Sin embargo, se incluirán las medidas necesarias para intentar finalizar las obras.
Adentrándonos en materia de infracciones, la Ley de Vivienda actualiza su tipificación en materia de calidad del parque inmobiliario, considerando como infracción muy grave la falta de actuación ante un requerimiento de ocupación de vivienda por parte de la Administración Pública. Además, la negación de suministración de datos por parte de las empresas a la propia Administración Pública supondría una infracción grave con respecto a la misma materia.
Por otro lado, en materia de consumidores y usuarios, se establece que la falta de propuesta de alquiler social como el incumplimiento de sus requisitos legales mínimos serán considerados infracciones graves.
Hay que destacar que, en caso de transmisión de una vivienda a una persona jurídica, ésta quedará subrogada en la posición del anterior propietario con respecto a las consecuencias del incumplimiento de la función social del derecho de la propiedad, independientemente del momento de la desocupación.
Como última novedad legislativa en materia de derecho de vivienda, se crea un Registro de grandes tenedores de vivienda que dependerá de la Agencia de la Vivienda en Cataluña, en el cual los grandes tenedores deben inscribirse.
II.
Modificación del concepto de gran tenedor persona jurídica y alquiler social
Con respecto a las modificaciones introducidas por la Ley de Vivienda, se establece una nueva regulación sobre el concepto de gran tenedor persona jurídica. Sin embargo, se aprovecha la modificación para recordar al lector qué personas deben considerarse como gran tenedor y que en adelante deberán inscribirse en el Registro de grandes tenedores. Por tanto, tienen tal caracterización:
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a. Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
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b. Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado (a diferencia de las más de 15 viviendas previas a la entrada en vigor de esta ley), con las siguientes excepciones:
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○ Ciertos promotores sociales.
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○ Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
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○ Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial (novedad legislativa).
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c. Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
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d. Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1.º y 2.º de la letra b).
A estos efectos, se entiende por grupo de empresas lo establecido en el artículo 42.1 del Código de Comercio (LA LEY 1/1885), cuando una sociedad ostente o pueda ostentar, de forma directa o indirecta, el control de otras sociedades. Particularmente, estas situaciones se dan cuando la sociedad en cuestión posea la mayoría de los derechos de voto de otra; cuando tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de administración; cuando pueda disponer, por acuerdo con terceros, de la mayoría de los derechos de voto; y cuando haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de administración, que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas consolidadas y durante los 2 ejercicios inmediatamente anteriores.
Se añade la obligación de comunicar al Ayuntamiento del lugar de la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la propuesta de alquiler social que los grandes tenedores realicen a aquellas familias en riesgo de exclusión residencial
Seguidamente, la Ley de Vivienda añade la obligación de comunicar tanto al Ayuntamiento del lugar de la vivienda como a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la propuesta de alquiler social que los grandes tenedores realicen a aquellas familias en riesgo de exclusión residencial. Es necesario recordar que debe ser ofrecido antes de la interposición de una demanda judicial. Además, esta propuesta de alquiler será exigible durante un período de 5 años en caso de grandes tenedores personas físicas y de 7 años para grandes tenedores personas jurídicas. Asimismo, la propuesta de alquiler se extiende a cualquier acción ejecutiva derivada de una reclamación de una deuda hipotecaria y a ciertas demandas de desahucio, concretamente:
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a. Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda (por ejemplo, por vencimiento de un alquiler).
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b. Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de una reclamación.
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c. Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, siempre y cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y:
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(i) La vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante;
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(ii) Que los ocupantes acrediten que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021;
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(iii) Que en los últimos 2 años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social;
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(iv) Que los servicios municipales emitan un informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión social;
Continuando con el desarrollo del alquiler social, éste se iguala a la duración mínima fijada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (LAU) y, en cualquier caso, nunca inferior a 5 años si el titular del inmueble es persona física e inferior a 7 años si el titular es persona jurídica. Además, desde la entrada en vigor de la Ley se encomienda a la Generalitat de Catalunya abrir vías que fomenten el alquiler social con un doble objetivo:
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a. Ayudar a familias en riesgo de exclusión residencial; y
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b. Permitir a los grandes tenedores solicitar a la Agencia de la Vivienda en Cataluña que arriende sus viviendas haciendo uso del alquiler social.
Por otro lado, la Ley de Vivienda amplía el período en el que la Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, pasando de los 3 años anteriores a los actuales 7 años.
Las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, siempre que acrediten que cumplen con los requisitos de exclusión residencial
La última modificación que destacar en este segundo apartado es en materia de renovación de contratos de alquiler, la Ley de Vivienda permite que las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler tengan derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y según los términos legislativos vigentes, siempre que acrediten que cumplen con los requisitos de exclusión residencial. En estos casos, el titular de la vivienda en cuestión deberá requerir a los afectados la presentación de la documentación acreditativa al menos 4 meses antes de la fecha de expiración del contrato.
III.
Modificaciones en materia de expropiación forzosa
Entrando en el último capítulo de la Ley de Vivienda, se establecen vías de expropiación forzosa para aquellas viviendas vacías y de las que los grandes tenedores incumplan con las exigencias de las Administraciones Públicas para ocuparlas, alegando este mismo hecho como causa de interés social.
De todos modos, para poder ejecutar la expropiación forzosa, deben darse los siguientes requisitos:
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a. Que los inmuebles estén ubicados en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada o en municipios que el Gobierno declare según las necesidades de vivienda y el parque de viviendas disponibles.
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b. Que las viviendas estén debidamente inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante; o puedan ser inscritas en dicho Registro; o que pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas.
Además, de forma previa al procedimiento de expropiación forzosa se requerirá al titular de la vivienda afectada el cumplimiento de la obligación de ocupación de la vivienda, advirtiendo que la falta de ocupación en el plazo de 1 mes podría conllevar un incumplimiento de la función social de la vivienda y, por tanto, iniciarse el procedimiento de expropiación forzosa.
IV.
Conclusiones sobre las modificaciones
Mediante este cambio legislativo, el Gobierno pretende regular de forma más concreta la función social que debe cumplir el derecho de la propiedad. Principalmente, busca atenuar y evitar el riesgo de exclusión residencial que sufren familias y personas ante las actuales dificultades económicas y frenar el continuo auge de los desahucios.
Por contrapartida, este cambio legislativo puede afectar a muchas empresas debido a la modificación del concepto de «gran tenedor» de personas jurídicas, teniendo únicamente en cuenta la propiedad de más de 10 viviendas (a diferencia de las más de 15 anteriores). Este cambio, añadido al nuevo Registro de grandes tenedores, otorga a la Administración Pública un mayor control sobre las viviendas desocupadas y, por ende, una mayor oportunidad de ocuparlas mediante alquileres sociales. Sin embargo, estas modificaciones pueden llegar a limitar la rentabilidad de las sociedades que posean inmuebles en alquiler o, por el contrario, deseen vender algunos de ellos.
Por otro lado, ante estas modificaciones, deberá observarse las decisiones encaminadas por empresas e inversores para ver los efectos de la Ley de Vivienda sobre ellos.