Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 196/2022, 7 Mar. Recurso 364/2021 (LA LEY 28857/2022)
Ejercitada por la parte arrendadora acción de desahucio por falta de pago de la renta, la arrendataria, que no discutió el impago de la renta, opuso en la contestación a la demanda la excepción de compensación toda vez que la comunidad hereditaria demandante había sido condenada, por sentencia firme, a abonar a la arrendataria determinada cantidad, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.
Dicha excepción fue estimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife estimó el recurso de apelación presentado por la parte arrendadora y decretó haber lugar al desahucio solicitado.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación formulado por la arrendataria y confirma la sentencia de apelación recurrida al establecer que la excepción de compensación no puede ser opuesta en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta.
La parte demandante únicamente postuló el desahucio de la arrendataria, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas. Por ello, y teniendo en cuenta la sumariedad del juicio de desahucio por impago, el Supremo establece que no pueden discutirse en su ámbito cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1156 del CC. (LA LEY 1/1889)
Para el Alto Tribunal, la compensación, como técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, carece de anclaje adecuado en este procedimiento sumario de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizado por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad y carencia de efectos de cosa juzgada.
Y añade que la existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial.
Por otra parte, la Sala destaca que la mínima diligencia exigía, para hacer efectiva la compensación, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del art. 7 del CC. (LA LEY 1/1889)