Vicente Guilarte
Catedrático de Derecho Civil
En estas últimas Jornadas de evocación de la trascendencia de la Ley Hipotecaria vamos a dedicar la anteúltima a hablar de la vivienda. La vivienda que constituye sin duda el principal sustrato objetivo de la legislación hipotecaria pues es una verdad incontestable que, estadísticamente y en cómputo global, los asientos registrales que le afectan son superiores en número a los de cualquier otro objeto que accede a los Libros.
Paralelamente, ante la decisiva relevancia registral de la vivienda, el enfoque de su análisis puede hacerse desde múltiples perspectivas. De esta manera, en la tesitura de buscar alguna de ellas para que constituya el eje sobre el que desarrollar la Jornada creemos oportuno mirar al futuro y a las vías que parece haber iniciado un prelegislador que quizás no es plenamente consciente de la relevancia de lo que pretende normar. Es decir, de cualquier medida que incida sobre un objeto que constituye no solo el sustrato habitacional de las familias —óptica que la ley valora— sino, a menudo, uno de los elementos básicos de los patrimonios familiares con los que se busca la seguridad económica en el devenir vital de personas y grupos familiares. La regulación de la propiedad de la vivienda alcanza sin duda a uno de los pilares de la economía nacional.
El planteamiento de la Jornada y su visión del futuro de la vivienda viene propiciado por la aprobación inicial del Anteproyecto de Ley de Vivienda que ha ido transitando, no sin dificultades, por los diversos trámites que en su momento llevaran al BOE, si es que se logra obtener las necesarias mayorías parlamentarias, la proyectada normativa.
Debe advertirse, desde un primer momento, que el tránsito no está resultando fácil. Al margen de las discusiones internas que puedan haber existido en el seno del Gobierno, de las que no tenemos noticia cierta, pronto se advirtió que la polémica iba a rodear su devenir. De esta manera, al margen de las críticas vertidas por no pocos agentes que operan en el mercado inmobiliario el hito que concretamente ha evidenciado esta realidad vino constituido por el Informe aprobado muy mayoritariamente por el Pleno del CGPJ pues tal aprobación estuvo precedida de una previa y fallida presentación ante el miso Pleno de un informe alternativo quizás menos crítico con su contenido, mas descriptivo diríamos, y que por ello no encontró su placet.
En dicho Informe se pusieron de manifiesto las dos grandes cuestiones que vamos a tratar en la Jornada. En primer lugar las dudas que desde una perspectiva de competencias constitucionales plantea su contenido, alcanzado por una a veces explícita pretensión de dirigismo en materias de política de vivienda que, desde un primer momento, pueden chocar con las competencias autonómicas en materia de vivienda. Competencias que todas las Comunidades han desarrollado con ahínco. Adicionalmente, en esta línea, se advierte que las pretensiones de regulación universal del objeto vivienda se plasman en no pocos de los preceptos del Anteproyecto que incluso llega a definir conceptos elementales que sin duda chocan con los ya existentes en no pocas legislaciones especiales que colateralmente afectan a la vivienda. Es ejemplar el caso de la legislación arrendaticia o de Propiedad Horizontal. Legislaciones de naturaleza jurídico-privada que a menudo chocan con el nuevo enfoque, digamos que administrativo y reglamentario, de la normativa anteproyectada.
Así las cosas en la Jornada alguna de las ponencias buscarán dar una respuesta general a los nuevos planteamientos de la ley y por otro lado, muy específicamente, también a los problemas de incardinación competencial en la medida en que deben ser necesariamente respetuosos con los títulos competenciales habilitantes pues su mero enunciado no es justificación suficiente.
No quedarán al margen de nuestro análisis el eventual acierto de redefinir conceptos multidisciplinares así como la introducción de otros absolutamente novedosos.
En segundo lugar, hemos creído oportuno poner de relieve otra de las grandes novedades que un tanto subrepticiamente y quizás sin la debida reflexión se introducen en el Anteproyecto. Quiero hacer con ello referencia al tránsito hacia una nueva concepción sobre la naturaleza de la propiedad privada de la vivienda que en el texto anteproyectado parece deslizar hacia una evidente publificación. Es decir, se pasa de una propiedad individual, modulada —cuando ello fuera preciso— por la función social de la propiedad a una concepción estatutaria de este objeto de dominio donde, al igual que ocurrió con la propiedad del suelo, el propietario dispondrá de las facultades que el ordenamiento le otorga. Lo haría tipificádamente mediante una enumeración de los derechos, también deberes, que la legislación tasadamente incorporará.
Tal planteamiento supone alterar uno de los pilares básicos de la estructura patrimonial de individuos y familias y quizás, en el momento actual, no esté suficientemente justificado pues carece de sentido el parangón con la asentada propiedad estatutaria del suelo donde el interés general en la ordenación del territorio es muy superior al que se proyecta sobre la propiedad individual de la vivienda.
Ciertamente estos grandes bloques de materias, y alguna otra que colateralmente trataremos, se advierten como los que van a presentar mayores dificultades en una transitar parlamentario que se intuye complejo. No son pocos los grupos políticos que ya han advertido de las dificultades competenciales para asumir el texto de igual manera que, desde otra perspectiva, también se cuestionan los nuevos planteamientos sobre la conceptuación de un objeto de dominio privado que como venimos diciendo sirve no solo de sustrato residencial a las familias sino, adicionalmente, como sustrato patrimonial básico de nuestros grupos familiares.
Dada la sede en que el tema va a ser tratado parece imprescindible, finalmente, hacer alguna reflexión —sin duda crítica— al diseño de un futuro registro de alquileres, imprescindible para conocer realmente el censo nacional del inquilinato, en la medida en que parece despreciar las asentadas estructuras registrales existentes.
El deseo de fomentar el debate y poner de manifiesto desde una perspectiva de crítica constructiva lo ante proyectado guía la finalidad de la Jornada.
| 160 AÑOS DE LEY HIPOTECARIA |
El próximo 17 de marzo a las 17,00 h tendrá lugar en formato on line un nuevo seminario organizado por el Colegio de Registradores para conmemorar el 160 aniversario de la promulgación de la Ley Hipotecaria. «La vivienda. Situación actual y previsiones legislativas» Programa de la jornada e inscripciones en este enlace. |