• Se prorroga la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta 30 de septiembre de 2022. Dicha suspensión afecta a aquellas personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 1º, 2º, 4º y 7º del art. 250.1 (LA LEY 58/2000) LEC, incluyendo también aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo (arts. 1 (LA LEY 4471/2020) y 1 bis (LA LEY 4471/2020) Real Decreto-ley 11/2020).En este último caso, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.
En estos supuestos se tendrán en cuenta los casos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:
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- Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
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- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
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- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
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- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
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- Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
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- Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley.
Igualmente, en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.
A efectos prácticos, interesa destacar lo siguiente:
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- Ámbito de aplicación de la medida:
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$ Aplicable a contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/94, es decir, posteriores al 1 de enero de 1995.
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$ Pueden acogerse a la medida: (i) Los desahucios regulados en la LEC, (ii) todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración, que pretendan recuperar la posesión de la finca (art. 1 (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020), (iii) los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1 (LA LEY 58/2000) LEC, que fueron añadidos por el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, en el nuevo art. 1 bis (LA LEY 4471/2020). Precepto, que a su vez fue modificado por el posterior Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, que añade la rúbrica “...... y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal" y que establece en la letra c) (LA LEY 4471/2020) del apartado 7, que tan solo se excluirá la suspensión “c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas” modificando el texto anterior, que señalaba, “c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito".
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- Solicitud: momento y requisitos
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$ La medida puede solicitarse desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el 2 de abril de 2020 y hasta el 30 de septiembre de 2022.
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$ El arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
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$ Acreditación de situación de vulnerabilidad económica del arrendatario: Según la forma descrita en las letras a) y b) del art. 5 (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020 y con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.1 (LA LEY 4471/2020).
• Se extiende el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el mencionado Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre (LA LEY 25605/2020), de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de la medida, por lo que, al ampliarse hasta el 30 de septiembre de 2022, el nuevo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de octubre de 2022.
Recordemos que la DA 2ª (LA LEY 25605/2020) RDL 37/2020 establecía que los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el art. 1 (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020 podían pedir la compensación, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no hubiese adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al art. 1 bis (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020, tenían derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
En cuanto al valor de la compensación, en el caso de los arrendadores, la compensación regulada en la DA 2ª.2 (LA LEY 25605/2020) RDL 37/2020 consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma finalice. Si el valor fuera superior a la renta que viene percibiendo el arrendador, la compensación será la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
En el caso de los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al art. 1 bis.5 (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020, de la DA 2ª (LA LEY 25605/2020) RDL 37/2020, si se acredita la concurrencia de perjuicio económico tal como señala este precepto, la compensación se calculará de la misma forma que la indicada anteriormente para los arrendadores.
El procedimiento para acogerse a esta solicitud, lo regula el art. 3 (LA LEY 12976/2021) RD 401/2021, modificado también por el RDL 2/2022 en cuanto a los plazos. Se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación por el período entre el acuerdo de suspensión del art. 1 (LA LEY 4471/2020) ó 1 bis (LA LEY 4471/2020) RDL 11/2020, y el momento en que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de octubre de 2022.
El plazo máximo para resolver por el organismo de las Comunidades Autónomas será de tres meses, si bien podrá acordarse de manera motivada ampliar el plazo otros tres meses más, y si no existe resolución expresa en dicho plazo, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo. Después de que finalice el plazo para solicitarlas, el 31 de octubre de 2022, las Comunidades Autónomas las remitirán al Ministerio de Transportes y Movilidad y Agenda Urbana durante un período de seis meses desde dicho vencimiento, por tanto, la resolución al arrendador o propietario no podría llegar hasta el 30 de abril de 2023.
En definitiva, se trata de medidas de carácter urgente, con objeto de atender a la realidad social y económica de los hogares, y en tanto no haya finalizado la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que ofrecerá importantes medidas para la protección de los hogares más vulnerables en el ámbito de la vivienda y una mejora de las condiciones de acceso a la vivienda en el alquiler, favoreciendo el incremento de la oferta de vivienda en alquiler en condiciones asequibles.