I.
Introducción
Es urgente rehabilitar y mejorar el parque de vivienda español que, por norma general, se caracteriza por una elevada antigüedad, con el reto de transformarlo en un parque con alta eficiencia energética y descarbonizado antes de 2050, facilitando la transformación económicamente rentable de los edificios existentes en edificios de consumo de energía casi nulo, en cumplimiento del mandato de la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010 (LA LEY 12668/2010), relativa a la eficiencia energética de los edificios; todo ello encuadrado en el nuevo instrumento de recuperación de los fondos europeos Next Generation, que permitirá a España movilizar un volumen de inversión sin precedentes.
Para revertir esta tendencia de grave deterioro del parque de viviendas es necesario reformar la normativa de propiedad horizontal facilitando a las comunidades de propietarios la ejecución de obras de mejora para la eficiencia energética de los edificios, mediante una relajación de los quórums legales exigibles para la adopción de acuerdos de esta naturaleza y para el acceso a la financiación verde.
II.
Contenido
1.
Reforma de la LPH
En el ámbito estatal, se ha aprobado el Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre (LA LEY 21897/2021), de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (en adelante, el RDL 19/2021 (LA LEY 21897/2021)), que en su art. 2 modifica el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), que rebaja a un quórum de doble mayoría simple de propietarios y cuotas de participación la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.
La norma establece un límite económico al coste de la obra consistente en que el importe repercutido anualmente a los comuneros no supere las nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación.
El comunero disidente quedará vinculado por la norma en virtud del principio general de vinculación universal, no estableciendo la norma excepción alguna. Más dudas presenta la cuestión de si queda obligado el disidente en caso de que el coste de la obra supere el límite legalmente establecido, respecto de la cuantía que no exceda dicho límite, o si, por el contrario, dicho acuerdo está viciado de nulidad por ser insuficiente el quórum de la mayoría simple en estos casos. La redacción de la norma es confusa y no arroja luz sobre la cuestión. Sobre esta cuestión se ha pronunciado CARRASCO PERERA, A. (1) , manifestando que estamos ante un requisito de validez del acuerdo, por lo que sería impugnable aun cuando el excedente del límite legal no fuera asumido por los disidentes. A nuestro juicio, no hay inconveniente alguno en admitir la validez de dichos acuerdos, pues no vemos que se cause perjuicio alguno al disidente.
Dispone la norma que el coste de estas obras o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin tendrán la consideración de gasto general a los efectos del privilegio en el cobro y de la afección real que establece el art.9.1.e) de la LPH.
Dada la ubicación sistemática de la reforma (art. 17.2), no parece posible que en segunda convocatoria se pueda adoptar el acuerdo por el quórum de mínimos que prevé el art. 17.7 de la LPH, consistente en una mayoría simple de propietarios asistentes y de cuotas de los presentes, ni tampoco que queda acudir al juicio de equidad en caso de bloqueo.
Nótese que el legislador, consciente de que el elevado coste de dichas obras de mejora puede comprometer las finanzas de la comunidad y de que puede ser necesario solicitar financiación bancaria, ha rebajado también el quórum exigible para los acuerdos de solicitud de préstamos o de cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad para sufragar dichas obras. En este sentido, se refuerza la capacidad jurídica de las comunidades de propietarios, modificando el art. 9.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (LA LEY 16530/2015) (art. 3 del Real Decreto-Ley 19/2021 (LA LEY 21897/2021)) que, recordemos, reconoce de forma expresa a las comunidades de propietarios capacidad para contratar y para endeudarse. Encomiable precisión que pone fin a la histórica discusión doctrinal relativa a la controvertida capacidad jurídica de las comunidades de propietarios. No obstante, a mi juicio, dicho reconocimiento legal es insuficiente en la praxis para facilitar la capacidad de endeudamiento de las comunidades de propietarios. Veamos por qué.
En primer lugar, debemos hacer constar que las comunidades de propietarios son entes sin personalidad jurídica, por lo que no tienen capacidad jurídica para ser sujetos de derechos y obligaciones (Sentencia de 10 de junio de 1981, de 5 de marzo de 1983, de 9 de enero de 1984, de 12 de febrero de 1986, de 8 de marzo de 1991, de 19 de noviembre de 1993, de 9 de enero de 1994, entro otras) (2) .
Tal como declara la Exposición de Motivos de la LPH, estamos ante una modalidad de comunidad de bienes sui generis, distinta de la germánica y de la romana, caracterizada por la existencia de elementos privativos titularidad exclusiva de cada cotitular que llevan inherente la cotitularidad de elementos comunes que están en régimen de subordinación de los primeros (3) .
A pesar de que fue un tema polémico en la tramitación parlamentaria de la LPH en 1960 (4) , finalmente el legislador optó por no reconocer a las comunidades de propietarios ni a sus órganos personalidad jurídica, en tanto que no existen derechos atribuidos a un organismo superior independiente, como si sucede en el caso de las sociedades mercantiles. Asimismo, se arguyó que dicho reconocimiento extrema la nota de personalidad jurídica, que en punto a su actuación ya está suficientemente afirmada (5) .También se argumentó para rechazar dicha personalidad jurídica que no existe en estos casos un interés colectivo distinto al de los comuneros, sino más bien una suma de intereses de todos ellos.
A pesar de que la mayoría de la doctrina (PÉREZ MIRALLES, J.A. (6) , CASTILLEJO MANZANARES, R. (7) ; y PÉREZ PASCUAL, E. (8) ) ha venido exigiendo el reconocimiento de personalidad jurídica a estos entes el legislador no ha considerado oportuno hasta la fecha otorgarlo.
Aun cuando son entes sin personalidad jurídica, operan en el tráfico jurídico con plena autonomía asumiendo obligaciones contractuales. Así lo afirma claramente el art. 22 de la LPH al declarar que «la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.» Se reconoce así la responsabilidad patrimonial universal de las comunidades de propietarios.
Si bien tienen autonomía para operar en el tráfico y tienen capacidad para ser parte en un procedimiento —representadas por su presidente— conforme a lo dispuesto en los art. 6.5 de la LEC (LA LEY 58/2000) y art. 21 de la LPH, técnicamente la parte contratante no es la comunidad de propietarios, sino sus integrantes.
En todo caso, la controversia en torno a la capacidad para contratar de las comunidades de propietarios es una cuestión que ha quedado relegada a un plano meramente doctrinal, pues los tribunales vienen aceptando pacíficamente que las comunidades de propietarios tienen capacidad para contratar con terceros (SAP Málaga, Sec. 7ª, nº33/2021, de 29 de abril; SAP Alicante, Sec. 9ª, nº200/2020; entre otras). La Sentencia nº273/2012, de 3 de mayo, del Tribunal Supremo, afirma con claridad que las comunidades de propietarios a pesar de poder contratar seguros no ostentan personalidad jurídica.
Aun cuando no tengan personalidad jurídica actúan en la práctica como tales, contrayendo derechos y obligaciones con terceros para contratar servicios, seguros, abrir cuentas bancarias, y hasta disponiendo de fondos propios. Hasta tal punto que parte de la doctrina ha llegado a considerar que es un ente con una subjetividad limitada o parcial (9) . En palabras de MONTÉS PENADÉS (10) , «una cierta capacidad, siquiera limitada, ha sido atribuida por la ley a la comunidad, al menos en la medida en que puede definirse la capacidad como aptitud para ser titular de derechos y obligaciones».
Dicha falta de personalidad jurídica comporta grandes inconvenientes a la hora de operar en el tráfico jurídico. Como, por ejemplo, y por hablar del tema que nos ocupa, existe un gran recelo de las entidades bancarias a otorgar financiación a las comunidades de propietarios por las enormes dificultades que en caso de impago entraña tratar de ejecutar los elementos privativos de los comuneros, dado el complejo y tortuoso sistema de responsabilidad de las comunidades de propietarios que contempla el art. 22 de la LPH. Nótese que no se podrán ejecutar vía responsabilidad directa de la comunidad de propietarios, si quiera los elementos procomunales, como puede ser en su caso la vivienda portería, pues es titularidad de los comuneros de forma conjunta, y no de la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que se pueda ejecutar por vía subsidiaria contra los propietarios individualmente y mancomunadamente respecto de su cuota de participación sobre el total del valor del inmueble (11) .
Esta capacidad limitada de las comunidades de propietarios para endeudarse ha sido puesta de manifiesto con gran acierto recientemente por GONZÁLEZ CARRASCO, C. (12) , dejando entrever la poca eficacia que tienen en la práctica esta reforma legal, pues por mucho que la norma de facilidades a las comunidades para adoptar acuerdos de financiación verde, a la entidad financiera no le quedará más remedio que exigir el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los comuneros si quiere tener garantías de cobro. En palabras de esta autora: «Que las comunidades de propietarios puedan actuar con plena capacidad jurídica en operaciones crediticias no cambia la condición deudora de sus miembros en relación con la regulación anterior».
Así pues, hubiera sido deseable que el legislador hubiera adoptado otras medidas legales para mejorar la capacidad crediticia de estos entes sin personalidad jurídica, como por ejemplo, aumentar el fondo de reserva y afectar su destino a la realización de obras de mejora de la eficiencia energética, implementando para ello garantías como obligar a la comunidad a depositarlo en una cuenta bancaria especial con separación del resto de fondos de la comunidad de propietarios y del administrador, en sentido similar a las garantías contempladas en la Disposición Adicional Primera de la LOE para la devolución de las cantidades anticipadas para la compraventa de vivienda sobre plano. O bien, ya de forma más ambiciosa, reconociendo de una vez por todas una suerte de personalidad jurídica sui generis a las comunidades de propietarios para posibilitar su acceso al mercado crediticio de forma autónoma —con independencia de los propietarios que la componen—, como defiende parte de la doctrina. O bien, reformando el sistema de responsabilidad de las comunidades de propietarios del art. 22 de la LPH para garantizar una mayor eficacia y celeridad en el cobro de los acreedores.
Todas estas cuestiones planteadas merecen un exhaustivo análisis que excede de las pretensiones de esta nota de urgencia explicativa de estas novedades legales, pero que estoy convencido que serán temas a comentar en foros académicos y profesionales sobre la materia durante los próximos meses.
2.
Reforma del Código Civil de Cataluña
Con idéntica finalidad que el legislador estatal, esto es, facilitar a las comunidades de propietarios la ejecución de obras de mejora para la eficiencia energética de los edificios, se ha aprobado el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre (LA LEY 27922/2021), de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña (LA LEY 5055/2006), con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto ley 10/2020, de 27 de marzo (LA LEY 4280/2020), por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetos a las disposiciones del derecho civil catalán.
El contenido esta reforma legal es, en lo esencial, análoga a la estatal anteriormente explicada, pero con algunos matices de orden técnico interesantes. Como se verá, la técnica legislativa utilizada es sustancialmente mejor que la estatal.
El aspecto más destacable de esta reforma, tal y como declara la Exposición de Motivos, es la flexibilización del quórum legal exigible para la adopción de acuerdos comunitarios de mejora de la eficiencia energética de los edificios, siendo suficiente con un quórum de doble mayoría simple de propietarios y de cuotas de participación de los asistentes —recordemos que la normativa estatal exige que la mayoría se calcule sobre la totalidad de los propietarios, no solamente sobre los asistentes—.
Con gran acierto, la Exposición de Motivos, justifica la idoneidad de la rebaja del quórum legalmente exigible para la toma de esta naturaleza de acuerdos, arguyendo que se ha descartado optar por un quórum de mayoría cualificada ante el riesgo de generar inmovilismo, y también se ha descartado optar por un quórum por debajo de la mayoría simple ante el riesgo de que generar un aumento de conflictividad interna y de morosidad.
Al igual que en la reforma de carácter estatal, los disidentes quedan obligados, salvo que el gasto originado para la ejecución de dichas obras e instalaciones comunes exceda de las ¾ partes del presupuesto anual vigente comunitario por razón de gastos comunes ordinarios, descontadas las subvenciones o ayudas públicas.
Con buen criterio, el legislador catalán se anticipa a la casuística que se puede generar y contempla el supuesto especial de aquellas instalaciones para la mejora de la eficiencia energética de aprovechamiento privativo que afecten a elementos comunes, incluso a la estructura o configuración exterior el edificio, distinguiendo dos escenarios: (i) si la instalación se realiza en un elemento común de uso común y (ii) si la instalación se realiza en un elemento común de uso privativo. Respecto del primer escenario contemplado, el reformado art. 553-25.2.e) del Código Civil de Cataluña establece que será suficiente el quórum de la mayoría simple, cuando así lo solicite el propietario afectado. Recuérdese que, por norma general, un único comunero no está legitimado para exigir que se convoque Junta de Propietarios —salvo que ostente una cuota de participación del 25% o más— (art. 553-20.2 del Código Civil de Cataluña), por lo que esta novedad legal viene a establecer una excepción a la norma general a los efectos de obligar a la comunidad a que se pronuncie sobre si autoriza o no a realizar dichas obras de utilidad privativa. En cuanto al segundo escenario contemplado, el reformado art. 553-43.3 del Código Civil de Cataluña establece que no será necesario si quiera autorización de la comunidad para dicha instalación, si bien se exige al comunero promotor de dicha instalación que envié el proyecto técnico de la instalación con 30 días de antelación del inicio de la obra a la presidencia o a la administración, para que en su caso y, dentro de dicho plazo, la comunidad pueda proponer una alternativa más a adecuada a sus intereses generales siempre que sea razonable y proporcionada y que no comporte a las personas promotoras un incremento sustancial del coste del proyecto técnico presentado. A falta de alternativa, los propietarios pueden llevar a cabo dichas obras o instalaciones.
Como es lógico, el nuevo apartado 2 del art. 553-44 del Código Civil de Cataluña, declara que los gastos de las instalaciones que sean de utilidad particular corren a cargo del propietario beneficiado, sin perjuicio de que, si la instalación lo permite, puedan tener acceso a dicha instalación otros propietarios, abonando estos últimos el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso, de conformidad con el nuevo apartado e) del art. 553-25.2 del Código Civil de Cataluña.
El legislador catalán también es consciente de la importancia de obtener financiación bancaria por parte de las comunidades de propietarios para poder afrontar el pago de las obras de mejora de la eficiencia energética del edificio, declarando que se regirán por la misma mayoría simple los acuerdos de aprobación de contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de obras e instalaciones de esta naturaleza, y de aquellas otras que sean necesarias para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad y demás cuya aprobación se rija por el mismo quórum privilegiado de la mayoría simple, fijando como límite que el plazo de amortización de dichos contratos no supere las quince anualidades. Por encima de este límite temporal, el quórum exigible fijado por la norma es el reforzado de los 4/5 regulado en el art. 553-26.2 del Código Civil de Cataluña.
Si bien el límite que se establece de forma expresa en la norma es de carácter temporal, ello no quiere decir que no exista límite económico en cuanto a la carga financiera que se asume por la comunidad, pues, aunque la norma no lo especifique, debe entenderse que en la medida que los contratos de financiación van destinados a realizar dichas obras de mejora, la carga financiera computa como gasto respecto del límite económico referido de las ¾ partes del presupuesto anual vigente. A diferencia de este límite de carácter económico, el límite temporal del contrato de financiación no tiene su razón de ser en proteger a los propietarios de carácter económicamente vulnerable, sino en evitar que dichos acuerdos puedan perjudicar a terceros adquirentes, pues no podemos perder de vista que estamos ante obligaciones de carácter ob rem o ambulatorias y que, por tanto, se transmiten con la titularidad del elemento privativo. Esta cuestión puede generar problemática en la práctica y obligará a los administradores de fincas a ser muy cautelosos cuando tengan que expedir el certificado de estar al corriente de gastos comunitarios en caso de transmisión, indicando no solamente las deudas vencidas, sino las obligaciones económicas del vendedor que vencerán con posterioridad al momento de la transmisión.
En otro orden de cosas, la reforma prevé que los comuneros que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones administrativas que se impongan. Esta previsión responde a una problemática común en la práctica consistente en la imposibilidad de acometer obras urgentes y necesarias para la seguridad por morosidad en la comunidad de propietarios que puede conllevar elevadas sanciones administrativas para la comunidad, pagando «justos por pecadores». Nótese que de conformidad con lo dispuesto en el art. 1907 del Código Civil (LA LEY 1/1889), la comunidad responde con carácter objetivo de los daños causados por la ruina del edificio, si se debe a la falta de mantenimiento del mismo (13) , en la medida que la existencia del edificio ruinoso es un supuesto de riesgo al que se expone voluntariamente el propietario del edificio, quien pudiendo evitar dicho estado, se beneficia de él ahorrándose el coste de las obras reparadoras y, por tanto, en virtud del principio de justicia conmutativa, se le aplica un régimen de responsabilidad menos garantista (14) .
Una última cuestión interesante que plantea CARRASCO PERERA, A. (15) es si los créditos que ostenta la comunidad contra los propietarios para el pago de las cuotas del préstamo contratado son pignorables por la entidad bancaria, subrogándose en su caso en la posición de la comunidad y aprovechándose pues de los privilegios legales de los créditos por gastos comunes, afirmando que es válido dicho acuerdo comunitario acorando su pignoración, salvo que se trate del crédito relativo a la cuota general ordinaria, en tanto que esta está afecta al sostenimiento del inmueble y sus servicios y no puede ser afectada al pago de una deuda contractual. Y ya puestos a rizar el rizo, cabe plantearse la duda de si en caso de subrogación, la entidad bancaria se podría beneficiar del instrumento procesal del monitorio de reclamación de deudas comunitarias para una mayor agilidad en el cobro de dichos derechos de crédito por gastos comunes.