Con el fin de impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre (LA LEY 21897/2021), en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. En este mismo contexto ha aprobado también el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre (LA LEY 21900/2021), por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social de dicho Plan de Recuperación.
La finalidad de estas normas es hacer frente a los retos en materia de rehabilitación y mejora del parque de viviendas, que se caracteriza por una elevada antigüedad, con más de la mitad de los edificios residenciales anteriores a 1980, circunstancia a la que se une que, en relación con su calificación energética, más del 81% de los edificios se sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, y más de un a el 84% en el caso del consumo energético.
Ante esta situación, los proyectos que constituyen el Plan de Recuperación Transformación y Resiliencia permitirán la realización de reformas estructurales para la recuperación de la economía tras la pandemia causada por el Covid-19.
Medidas fiscales
Las medidas aprobadas incluyen medidas en el ámbito de la fiscalidad y mejoras en el régimen de las comunidades de propietarios y en el establecimiento de medidas en el ámbito de la financiación a las actuaciones de rehabilitación.
En el ámbito tributario, se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (LA LEY 11503/2006), del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para introducir tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos, de modo que su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en los edificios residenciales, acreditadas a través de certificado de eficiencia energética.
Modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios
Asimismo, se establecen determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, disponiendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.
Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley 49/1960 (LA LEY 46/1960).
El objetivo de la modificación es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y facilitar el acceso a la financiación bancaria.
Modificación de la Ley del Suelo
El Real Decreto-ley 19/2021 (LA LEY 21897/2021) modifica también el artículo 9.5 a) del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (LA LEY 16530/2015), con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, como con la rehabilitación y mejora de los edificios.
Línea de avales
Finalmente, para impulsar las obras de rehabilitación, se crea una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta nueva línea de avales se ofrecerá cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial.
Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda.
A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de Ministros. La verificación del cumplimiento de los requisitos de los beneficiarios de la línea de avales se realizará «ex post» por el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana.
Podrán concederse avales por un importe máximo de 1.100 millones de euros, pudiendo aplicar por Acuerdo de Consejo de Ministros el remanente no aplicado a la línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, aprobada en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020).
Programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social
Por otro lado, el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre (LA LEY 21900/2021), regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. En el marco del denominado Componente 2 de este Plan, los principales objetivos del real decreto son:
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— Impulsar la implementación de la Agenda Urbana Española y, de forma específica, la actividad de rehabilitación como pieza clave en la reactivación del sector de la construcción e inmobiliario
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— El cumplimiento de los principios de eficiencia energética; asequibilidad en el acceso a la vivienda; descarbonización e integración de renovables; ciclo de vida y circularidad; así como elevados niveles ambientales y de salud
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— La lucha contra la pobreza energética
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— La renovación y mejora de viviendas y entornos residenciales: el plan contempla herramientas para impulsar la rehabilitación del parque residencial edificado de comunidades autónomas y entidades locales, con vocación ejemplarizante, en aras de la reducción de consumo de energía y de las emisiones
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— la descarbonización de la calefacción y la refrigeración mediante actuaciones que reduzcan su demanda y mejoren el rendimiento energético de estas instalaciones fomentando la sustitución de los combustibles fósiles por energías renovables
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— La digitalización del sector edificatorio en las actuaciones de rehabilitación y la promoción de vivienda en alquiler social
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— Generar el modelo de gestión del agente rehabilitador y fomentar la agrupación de los distintos servicios para la ejecución de las rehabilitaciones a través de un único agente o gestor, modelo «llave en mano».
Los programas de ayuda se complementen con medidas de mejora del acceso a la financiación para acometer las actuaciones y la aplicación de medidas de fiscalidad favorable, que favorezcan la toma de decisiones y permitan alcanzar las metas establecidas de renovación del parque edificatorio residencial.
El real decreto regula los siguientes programas de ayuda:
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1. Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.
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2. Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación
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3. Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.
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4. Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas.
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5. Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación.
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6. Programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes.
Resultarán subvencionables las actuaciones que se enmarquen en alguno de los programas mencionados, siempre que cumplan los requisitos que se exigen para cada uno de ellos y dentro de las correspondientes disponibilidades presupuestarias, y el inicio de las actuaciones subvencionables sea posterior al 1 de febrero de 2020. Por el contrario, no serán subvencionables las actuaciones de inversión en generadores térmicos que utilicen combustible de origen fósil.
La concesión de las ayudas establecidas por la nueva norma permite a las comunidades y ciudades autónomas no sólo destinar los créditos correspondientes a los destinatarios últimos previstos en el mismo, según lo que se determine en sus respectivas convocatorias, sino también que sean estas, en su caso en calidad de beneficiarias, quienes ejecuten las propias actividades objeto de las ayudas, a través de las inversiones directas que pudieran efectuar con cargo a tales créditos, y de acuerdo con la previa reserva de presupuesto que pudieran establecer.
En la aplicación de los distintos programas, las comunidades autónomas podrán establecer la posibilidad de dotar de anticipos a los destinatarios últimos que así lo soliciten, siempre y cuando se cumplan las condiciones estipuladas en cada programa. Estos anticipos no tendrán que ser objeto de garantía por parte del destinatario último, salvo que así se establezca en las correspondientes convocatorias o instrumentos de concesión de la ayuda.
La coordinación y el seguimiento de estos programas será realizada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, a través de la Dirección General de Vivienda y Suelo, de la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda, todo ello sin perjuicio de las funciones que le correspondan a la Autoridad Responsable, Autoridad de Control y demás autoridades y organismos nacionales y europeos que tengan competencias para ello en el ámbito del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia y del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Los programas de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio, de apoyo a las oficinas de rehabilitación y de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes, precisan que su impulso corresponda a una administración pública, o un ente u organismo perteneciente al sector público institucional, y requerirán el acuerdo de la comisión bilateral de seguimiento suscrito por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla de que se trate, con la participación, en su caso, del ayuntamiento correspondiente. No se requerirá por tanto convocatoria pública en estos programas, sino que las ayudas se podrán conceder a los destinatarios últimos de forma directa.
Sin embargo, para los programas de ayudas relativos a las actuaciones de rehabilitación a nivel edificio, de mejora de eficiencia energética de viviendas y a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, como beneficiarias directas de las mismas, realizarán convocatorias de ayudas para estos programas, debiendo publicarse en la Base de Datos Nacional de Subvenciones. Estas convocatorias servirán como mecanismos de concesión de las ayudas a los destinatarios últimos de las mismas.
Las comunidades y ciudades autónomas deberán realizar sus convocatorias de ayudas conforme a lo establecido por el real decreto, designando el órgano competente para instruir y resolver el procedimiento de concesión de las ayudas y, en su caso, establecer la reserva de presupuesto correspondiente para la realización por su parte de inversiones directas para la ejecución de las actividades subvencionadas. Serán subvencionables las actuaciones que se realicen y cumplan los requisitos establecidos en cada programa hasta la finalización de su vigencia.
Entidades colaboradoras
Conforme al Real Decreto, en el ámbito de estos programas el órgano competente de la comunidad o ciudad autónoma podrá actuar a través de una o varias entidades colaboradoras que realizarán las actuaciones que se les encomienden, incluyendo la transferencia o entrega de los fondos públicos a los destinatarios últimos.
Estas entidades no podrán ser destinatarias de la información tributaria cuando no tengan la consideración de Administración Pública o tal condición conforme al artículo 2.3 de la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público (LA LEY 15011/2015), y cuando el interesado autorice la cesión de información, las comunidades autónomas no podrán ceder a terceros la de carácter tributario o económico.
Podrán actuar como entidades colaboradoras en la gestión de estas ayudas los organismos públicos y demás entidades y corporaciones de derecho público; las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las administraciones públicas; las asociaciones a que se refiere la disposición adicional quinta de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LA LEY 847/1985); las organizaciones no gubernamentales, asociaciones representativas de la economía social y demás entidades privadas sin ánimo de lucro, especialmente aquellas que desarrollen su actividad entre sectores vulnerables merecedores de una especial protección, y las entidades de crédito y cualesquiera otras sociedades o entidades privadas cuya colaboración se considere necesaria por la Administración.
Agentes y gestores de la rehabilitación
Entre los objetivos del Real Decreto está el de generar el modelo de gestión del agente rehabilitador y fomentar la agrupación de los distintos servicios para la ejecución de las rehabilitaciones a través de un único agente o gestor, modelo «llave en mano».
La norma define al agente o gestor de la rehabilitación como la persona física o jurídica, o entidad pública o privada que pueda realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión y percepción de ayudas públicas, mediante mecanismos de cesión de derecho de cobro o similares, acceso a la financiación, elaboración de documentación o proyectos técnicos u otras actuaciones necesarias para el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación o mejora que puedan ser objeto de financiación a través de alguno de los programas recogidos en el texto.
El Real Decreto dispone que las comunidades autónomas posibilitarán en la aplicación de los recursos transferidos y en las convocatorias la participación de estos agentes o gestores de la rehabilitación que faciliten modelos tipo «llave en mano» a propietarios y comunidades de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios de edificios de vivienda.
Se exigirá que estos agentes y gestores aporten un documento que acredite el acuerdo con la propiedad, comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios, que les faculte y autorice a actuar como tales, aunque la participación de aquéllos no exime al destinatario último de cumplir todas las obligaciones que le incumben, sin perjuicio de la responsabilidad que, además, pueda exigirse al agente o gestor.
Entrada en vigor
El Real Decreto-ley 19/2021 (LA LEY 21897/2021), entra en vigor el 6 de octubre de 2021, el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Por su parte el Real Decreto 853/2021 (LA LEY 21900/2021) lo hace el 7 de octubre, al día siguiente de su publicación en el BOE.