Decía Rudolf Steiner (filósofo austriaco): «Una vida social saludable sólo se consigue cuando en el espejo de cada alma, la comunidad entera encuentra su reflejo. Y cuando la virtud de cada uno, vive en toda la comunidad».
En estos tiempos de pandemia que nos ha tocado vivir si de algo nos hemos dado cuenta es que vivimos en una comunidad de propietarios y, por tanto, tenemos vecinos. Como toda sociedad somos un grupo de gente con una serie de normas derivadas de los conflictos que han ido surgiendo a lo largo de muchos años, eso es lo que ocurre cuando formamos parte de una propiedad horizontal.
En este libro,
«Comunidades de propietarios»
de la «Colección ¿Qué hay que saber sobre...?», la magistrada Núria Barcones Agustín, nos trae los aspectos fundamentales que deben conocerse en toda comunidad, ya seas estudiante, lego en derecho, profesional relacionado con la gestión inmobiliaria, o simplemente un curioso de este mundo.
De esta manera debemos conocer cómo se organiza una comunidad de propietarios, en qué consisten las juntas, así como el funcionamiento de la adopción de decisiones con especial relevancia a las mayorías necesarias en cada caso. A mayor abundamiento, todo acuerdo podrá ser impugnado y así se analiza en el libro cuando ahonda en las cuestiones procedimentales, específicamente en el juicio ordinario, el cual necesitará tanto abogado como procurador y analizando los plazos, la cuantía y las medidas cautelares.
Ello sin olvidar que los conflictos más frecuentes suelen darse con las cuotas comunitarias derivadas de los gastos ordinarios y extraordinarios, con mención especial a la figura de «coeficiente de participación», así como las temidas derramas y la exención del pago de éstas, en concreto, la autora indica que dicha exención deberá establecerse en los estatutos o ser acordado por unanimidad entre los propietarios.
A modo de ejemplo encontramos aquellos asuntos que llegan a los tribunales, casos como el gasto de mantenimiento del ascensor a los vecinos de los locales de la planta baja con el planteamiento de si los propietarios deben contribuir o no al pago. Otra cuestión en cuanto a las derramas la encontramos en el caso de venta de la propiedad, es decir, quien deberá pagar las derramas o gastos extraordinarios. No menos importante, en este bloque, el libro también ahonda en la figura del fondo de reserva.
Resulta llamativo el estudio, en cuanto a aspectos más jurídicos, encontramos toda la explicación del juicio monitorio como procedimiento especial para el pago de las deudas comunitarias, aspecto muy interesante porque está pensado para dar agilidad a las reclamaciones, con la ventaja de que no requiere abogado ni procurador pudiendo el presidente de la comunidad interponer la demanda. En este punto se trata en profundidad cuestiones como el juzgado que conocerá del asunto, a quién le corresponde presentar la demanda, el contenido de ésta, los documentos a aportar, el procedimiento a seguir una vez presentada la petición, así como las especialidades del proceso y aquellas cuestiones problemáticas que podemos encontrarnos.
Sin duda, si de algo nos damos cuenta en toda comunidad de propietarios es que, como se ha dicho al principio, tener vecinos es un hecho, y como toda convivencia, no es perfecta, los habrá con suerte, pero la tendencia siempre es pensar que nos han tocado los peores vecinos posibles, y por ello debemos conocer todas aquellas actividades prohibidas en estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En definitiva, cuando tenemos derecho a quejarnos con fundamento y que nuestra petición sea factible y se lleve a cabo para terminar con esa perturbación de la normal convivencia. La autora hace una selección de aquellos casos más interesantes que han llegado a los tribunales, por ejemplo, amenazas, peleas, pisos en los que se ejerce la prostitución, los llamados pisos «patera» e incluso pisos donde se ejercen actividades relacionadas con ciertas sustancias estupefacientes.
En este punto, entra en juego un concepto fundamental en todo conflicto dentro de la propiedad horizontal: la acción de cesación, que es una advertencia dirigida al propietario que está ejerciendo alguna de las actividades prohibidas tratadas en el párrafo anterior, con la indicación en todo caso de que dicha actividad perjudica a los vecinos. Así, en el libro se habla de los plazos, el contenido de la demanda, el procedimiento a seguir si se deniega esta acción de cesación, así como otros aspectos procedimentales, y las cuestiones y casos que podemos encontrarnos.
A día de hoy la sociedad ha avanzado mucho y a pesar de tener muchos referentes audiovisuales en cuanto a los conflictos en las comunidades de vecinos que porque no, pueden ayudarnos a tener una concepción básica de todos estos temas tratados en el libro, la realidad actual es que han surgido nuevas problemáticas a tratar de las cuales la ley en ocasiones resulta escasa y por ello debemos acudir a la jurisprudencia para un estudio más completo.
En el siguiente bloque, la autora realiza un estudio sobre las obras en las comunidades. Este es otro aspecto que genera mucha controversia entre los vecinos de una misma comunidad. Altera nuestra normal convivencia, pero resultan necesarias para el mantenimiento de nuestro hogar o del edificio del que formamos parte; aunque deriva en un dolor de cabeza a pesar de tener un seguro que cubra todas estas obras, incluso los seguros entran en conflicto entre ellos…
Por ello es importante tener unas nociones claras al respecto, así encontramos solución a cuestiones como las obras hechas por un anterior propietario, la reclamación de la retirada o destrucción de lo construido, las obras hechas por el inquilino, las consecuencias de las obras realizadas sin permiso y su posible demanda, la realización de obras en los elementos comunes ya mencionados anteriormente.
La autora nos habla de los alquileres turísticos donde se analizan los casos más frecuentes y sus posibles soluciones
A modo de ejemplo, la autora nos habla de los alquileres turísticos, un asunto incluso mediático, donde se analizan los casos más frecuentes y sus posibles soluciones, a destacar, siempre hay que tener presente la legislación autonómica, ya que es cada comunidad autónoma la que regula si es posible esa actividad. Teniendo en cuenta que los estatutos pueden prohibir este tipo de actividades y que siempre que exista prueba podrá ejecutarse la ya mencionada acción de cesación. En aspectos más jurídicos, Barcones analiza la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), en materia de medidas urgentes en la vivienda y alquiler, en relación al quorum necesario para estos acuerdos. Además, plantea la cuestión de alegar desconocimiento ante la prohibición de alquilar un piso como apartamento turístico en caso de venta por parte del nuevo propietario y aludiendo de esta manera la importancia de la inscripción de los estatutos en el registro correspondiente.
Otro ejemplo también actual es la instalación de puntos de recarga de coches eléctricos. Este tema viene dado por la ocupación de espacios comunes por un propietario, algo que ha llegado en varias ocasiones a los tribunales. Por ello, cabe destacar el caso mencionado de los puntos de recarga de coches eléctricos, aquí la jurisprudencia es clara al respecto, dado que esta instalación es de uso privado y se ubica en una plaza privada, solo será necesario comunicarlo a la comunidad y el coste será a cargo del vecino y no de la comunidad.
Existe otro supuesto importante, la instalación del ascensor, que no sólo es uno de los temas más conflictivos vistos en televisión, en la vida real también es frecuente encontrar comunidades que no consiguen solucionar el problema y terminan acudiendo a los tribunales, lo cierto es que la cuestión puede verse desde muchas perspectivas y en ellas se respalda la autora analizando distintos casos.
La autora concluye con un análisis de las obras en las comunidades de vecinos tratando la importancia de los estatutos y las normas de régimen interno, a pesar de que en nuestro país no existe la obligación de aprobar estatutos, por ello, en su defecto todo conflicto se remitirá a la Ley. No obstante, Barcones recomienda su elaboración y posterior aprobación ya que de esta manera nos evitaremos muchos problemas futuros.
Para concluir, en palabras de la propia autora, este libro nos va a ayudar a saber cómo funciona una comunidad y qué podemos hacer ante esas dudas y problemas, para así hacer nuestra vida más sencilla.
La obra «Comunidades de propietarios» de la «Colección ¿Qué hay que saber sobre...?» está disponible en este enlace en formato papel y digital.