I.
Introducción
El pasado 9 de mayo entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo (LA LEY 9827/2021), por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, que prevé, entre otras cuestiones, nuevas medidas legales en materia de desahucios, arrendamientos de vivienda y propiedad horizontal.
Respecto de las novedades en materia de desahucios y contratos de arrendamiento de vivienda, se trata de una batería de medidas para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables, dando continuidad así a las medidas aprobadas con anterioridad en los instrumentos normativos RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020) y RDL 37/2020 (LA LEY 25605/2020), y que en su día analizamos en esta misma publicación (1) . Ante esta tesitura de crisis sanitaria que atravesamos, el Gobierno ha considerado que la evolución de la crisis requiere la prolongación en el tiempo de las medidas adoptadas en su día a pesar de que finalice el estado de alarma declarado por el RD 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), consistentes en (i) la prórroga de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda; (ii) la prórroga en la solicitud de moratorias en el pago de la renta; (iii) la ampliación de la suspensión de los lanzamientos de personas en situación de vulnerabilidad; así como (iv) la prórroga para solicitar el derecho de compensación del arrendador perjudicado por la suspensión de lanzamientos. Hasta aquí, nada nuevo. Se trata de una mera ampliación del alcance temporal de las medidas vigentes durante el estado de alarma, para prorrogarlas más allá de su finalización.
Las novedades que conviene destacar, y que son objeto del presente estudio, consisten en una serie de medidas extraordinarias aplicables a las Juntas de Propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal en aras de garantizar el buen funcionamiento ordinario de las mismas en estos tiempos de excepcionalidad en los que las medidas sanitarias de distanciamiento social imposibilitan las reuniones presenciales de juntas de propietarios.
Ciertamente, estas medidas llegan tarde. Llevamos más de un año inmersos en esta crisis sanitaria y, por tanto, se trata de unas medidas que era urgente adoptar pues las comunidades de propietarios estaban sumidas desde hace un año en una paralización de carácter orgánico que no puede perdurar por más tiempo. En todo caso, más vale tarde que nunca. Recordemos que a pesar de que haya finalizado el estado de alarma, continúan en vigor medidas gubernativas que imponen restricciones a las reuniones presenciales para evitar la propagación del virus. En su día (2) , denunciamos la necesidad de aprobar un paquete de medidas extraordinarias para evitar la parálisis de las comunidades de propietario, a causa de la inseguridad jurídica existente y en aras de evitar problemas de atipicidad, siguiendo el ejemplo del gobierno catalán que, con buen criterio, aprobó el Decreto Ley 10/2020, de 27 de marzo (LA LEY 4280/2020), por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19.
Debemos puntualizar que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la celebración de juntas por medios telemáticos, sino simplemente no lo contempla. En este sentido, el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) declara que la asistencia a la junta será «personal», pero ello no es obstativo para que dicha asistencia se realice de forma no presencial (3) . No debe llevarnos a confusión la locución del art. 15 que reza «la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria (…)», pues es evidente que el vocablo «personal» no es sinónimo de «presencial», más aún en el contexto utilizado, en el que queda claro que el legislador se estaba refiriendo a la posibilidad de delegar el voto. No hay norma alguna en la LPH en que establezca la obligatoriedad de dicha presencialidad. Tampoco procede hacer una interpretación restrictiva de la añeja Ley de Propiedad Horizontal, pues en estos momentos de excepcionalidad en los que los medios tecnológicos se han erigido en resorte imprescindible para evitar el contagio del coronavirus en las reuniones de las Juntas de Propietarios, la interpretación de las normas debe realizarse conforme a la realidad social del momento en que deben aplicarse (art. 3.1 del Código Civil (LA LEY 1/1889)) (4) .
Tal como manifiesta la Exposición de Motivos del RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021), «(…) las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas (…)».
Si bien, el RDL 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, previó como medida extraordinaria aplicable a las personas jurídicas en el art. 40 (LA LEY 3655/2020) que «aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el período de alarma, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los miembros del órgano dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico de cada uno de los concurrentes», esta normativa solo hace referencia a entes con personalidad jurídica, entre las que obviamente no se encuentran las comunidades de propietarios, por carecer de personalidad jurídica; sin perjuicio de que no debe descartarse una aplicación analógica a las comunidades de propietarios por identidad de razón, pues tal como reza la Exposición de Motivos de dicho Real Decreto-Ley, el objetivo de esta opción de videoconferencia es que puedan «realizarse las tareas laborales diarias desde dispositivos conectados a Internet, incluyendo reuniones online, llamadas virtuales vía voz, videoconferencias o envío de documentos internos» (5) .
El Consejo de Colegios de Administradores de Fincas presentó el pasado mes de marzo una iniciativa legislativa ante el parlamento e hizo las gestiones oportunas con los grupos parlamentarios para que plantearan la reclamación de aprobar una regulación en materia de propiedad horizontal al Gobierno
Gracias a la infatigable labor de los colegios de administradores de fincas que han venido reclamando desde que comenzó la pandemia la necesidad de adoptar medidas sobre este asunto, finalmente ha visto la luz esta regulación tan necesaria. El Consejo de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAF) presentó el pasado mes de marzo una iniciativa legislativa ante el parlamento e hizo las gestiones oportunas con los grupos parlamentarios para que plantearan la reclamación de aprobar esta regulación al Gobierno. Recuérdese que ya en el año 2018, el CGCAF formuló una acertada Propuesta de Nueva Ley de Propiedad Horizontal de 2018 que preveía una norma expresa para fomentar el uso de las nuevas tecnologías en las comunidades de propietarios.
Como avanzábamos, la cuestión es distinta en Cataluña, que dispone de su propia regulación sobre propiedad horizontal, no siendo aplicable la Ley de Propiedad Horizontal desde 2006. Por un lado y, a diferencia de la LPH, el art. 553-22.1 del Código Civil de Cataluña (LA LEY 5055/2006) prevé la posibilidad de asistir a las juntas «por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares». Por otro lado, al comienzo de la pandemia, el Gobierno de Cataluña aprobó el Decreto Ley 10/2020, de 27 de marzo (LA LEY 4280/2020), por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19, que declara de forma expresa que durante la vigencia del estado de alarma queda admitida la posibilidad de adoptar acuerdos comunitarios por medios electrónicos, incluyendo a estos efectos los medios de comunicación asincrónica. En otras palabras, la norma autoriza la adopción de acuerdos comunitarios sin celebración de reunión alguna mediante la emisión el voto por escrito. En particular, el art. 4.4 (LA LEY 4280/2020) de esta normativa autonómica declara que durante el estado de alarma queda admitida la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión, a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el art. 312-7 del Código Civil de Cataluña (LA LEY 4691/2008), que reza así: «Los estatutos, como excepción a lo dispuesto por el art. 312-5, (LA LEY 4691/2008) pueden establecer, con la extensión que consideren adecuada, la posibilidad de adoptar acuerdos mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de la persona jurídica y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos.»
Hecha esta breve introducción sobre el estado de la cuestión, procedemos a continuación a analizar el contenido de las medidas aprobadas por el RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021), inspiradas en la referida normativa catalana.
II.
Contenido
Las medidas legales aprobadas consisten en:
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a) La suspensión de la obligación del presidente de convocar la junta ordinaria anual hasta 31 de diciembre de 2021, así como la suspensión de la obligación de aprobar las cuentas anuales y los presupuestos durante dicho período temporal.
De tal forma, que se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021) hubiera expirado el plazo legal o estatuariamente establecido.
De esta forma, se evita la paralización orgánica y el estrangulamiento financiero de las comunidades de propietarios, a la vez que se evita el riesgo de que el presidente incurra en responsabilidad alguna por incumplimiento de sus obligaciones legales.
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b) Posibilidad de celebrar reuniones de Juntas de Propietarios no presenciales si fuera necesario aprobar acuerdos de carácter urgente que no pudieren demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, como, por ejemplo, obras de reparación de carácter urgente, que en caso de no realizarse se generarían mayores daños en la finca. La norma hace referencia a título ejemplificativo, a aquellas obras, actuaciones, o instalaciones previstas en el art. 10.1.b) de la LPH (LA LEY 46/1960), relativas a obras necesarias para garantizar la accesibilidad al inmueble.
La norma posibilita que, de forma excepcional y temporal, se celebren Juntas de Propietarios por las siguientes vías de carácter alternativo: (i) videoconferencia; (ii) conferencia telefónica múltiple; y —emulando a la regulación catalana— (iii) aprobación de acuerdos sin celebración de reunión de junta propiamente, esto es, mediante la emisión de voto por escrito, bien por correo electrónico o postal.
La previsión legal de estos distintos sistemas alternativos no presenciales de celebración de Juntas de Propietarios garantiza que cada comunidad pueda optar por aquél que en cada momento se ajuste mejor a sus particularidades y necesidades. De tal forma que, el presidente o una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de propietarios, deberán escoger aquel sistema que permita garantizar el derecho de voto y de información de todos los comuneros. Piénsese, por ejemplo, en aquellas comunidades formadas por personas de edad avanzada que no cuentan con los medios tecnológicos necesarios para asistir a reuniones por videoconferencia, debiendo en estos casos optarse por los sistemas de celebración de Juntas restantes, salvo que sea posible salvar dicho escollo mediante la delegación de voto en otro comunero que sí disponga de dichos medios tecnológicos, teniendo en cuenta que tampoco se puede obligar a un comunero a delegar su voto.
Para garantizar que dichos sistemas alternativos de celebración de reuniones de Junta de Propietarios respeten el derecho de voto e información de todos los comuneros, la norma exige que el administrador de la comunidad de propietarios (i) compruebe con carácter previo que todos los propietarios dispongan de los medios tecnológicos necesarios, y (ii) reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta, debiendo hacerlo constar en el acta.
En estos casos, los acuerdos adoptados se entenderán adoptados en el domicilio del secretario de la comunidad.
Especiales particularidades presente el sistema de celebración de juntas por medios de comunicación asincrónica, esto es, sin celebración de reunión propiamente. Este sistema de adopción de acuerdos es idóneo para aquellos casos en que los comuneros no dispongan (o no sepan utilizar) de los medios tecnológicos para asistir por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, especialmente en su modalidad de votación por correo postal. Por el contrario, plantea la problemática de que en este sistema se elimina el derecho de los comuneros a deliberar sobre los asuntos objeto de aprobación con carácter previo al ejercicio del derecho de voto, razón por la cual, a mi juicio, debe utilizarse de forma muy excepcional, debiendo priorizarse los otros sistemas alternativos de celebración de Juntas en la medida que las circunstancias lo permitan. En este sentido, tal como manifiesta LARROSA AMANTE, M.A. (6) , el derecho de participación del comunero en la Junta no puede entenderse solamente como el ejercicio del derecho de voto, sino que tiene una naturaleza mucho más amplia, como es la relativa al derecho a la solicitud de aclaraciones, el derecho a ser oído y oír los argumentos del resto de propietarios sobre los extremos que son objeto de discusión, el derecho a plantear soluciones alternativas a las propuestas formuladas, etc.
A mayor abundamiento, la regulación de este sistema de votación por escrito adolece de una deficiente técnica legislativa que puede generar una enorme litigiosidad en la práctica si no se adoptan las cautelas necesarias que a continuación explicaremos.
Reza el art. 3.3, in fine, del RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021)
, «a efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente». Esta disposición crea la ficción legal que en el momento en que el presidente solicite el voto por escrito a los propietarios en la correspondiente convocatoria de Junta, se entenderá que se ha iniciado la «reunión» de la Junta a los efectos legales del art. 15.2 de la LPH, que reza así: «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley». Nótese que se produce a efectos legales un solapamiento entre el momento de la convocatoria y el del inicio de la Junta, imposibilitando que el propietario moroso se pueda poner al corriente de pago antes del inicio de la Junta, en aras de evitar quedar privado de su derecho de voto. Se está privando indebidamente de voto al propietario moroso que ha actuado diligentemente, abonando o consignando la deuda, o impugnando judicialmente la misma, en el momento en que recibe la convocatoria de la Junta y tiene conocimiento de los asuntos que se van a votar. El derecho de voto comprende también el derecho a evitar quedar privado de dicho derecho por efectos de la morosidad.
Debería haberse eliminado este apartado del texto legal y haberse dispuesto que los propietarios morosos deberán acreditar haberse puesto al corriente de pago con la comunidad, haber consignado la deuda, o haber impugnado judicialmente la misma, antes de emitir su voto en el plazo legal de los 10 días naturales.
Para evitar el riesgo de incurrir en privaciones indebidas de voto fruto de una aplicación literal de la norma, se recomienda que se habilite un espacio temporal para que el propietario moroso tenga la oportunidad de ponerse al corriente de pago y así poder ejercer su derecho de voto, ampliando para ello el tiempo para votar más allá de los 10 días que dispone el texto legal, debiendo acreditar que con carácter previo a la emisión del voto se ha abonado, consignado o impugnado la deuda para con la comunidad.
Nótese que dicho plazo de 10 días naturales debe interpretarse como un límite temporal mínimo, y no máximo en aras de garantizar la protección del derecho de voto.
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c) Dispone el art. 3.4 del RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021) que cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables la Junta de Propietarios se podrá celebrar de forma presencial. Contrariamente a lo mantenido por MAGRO SERVET, V. (7) , negamos que se trate de una prohibición de celebrar Juntas de forma presencial. Se trata de una condición, no de una prohibición. Habrá que estar a las circunstancias concurrentes en cada caso para valorar si se puede celebrar presencialmente o no la Junta, atendiendo para ello a los datos epidemiológicos, a las limitaciones o restricciones gubernativas existentes en la Comunidad Autónoma en cuestión sobre celebración de reuniones presenciales, al número de propietarios integrantes de la comunidad, a las medidas de seguridad que se puedan adoptar en el lugar de celebración, etc. En este sentido, puede ser de gran utilidad celebrar reuniones de carácter mixto, asistiendo unos pocos propietarios de forma presencial y el resto por vía telemática, cumpliendo así con la limitación de aforos que establezca la normativa administrativa y garantizando a su vez que nadie se vea privado de su derecho de voto. La normativa no prohíbe la celebración de reuniones de Junta de Propietarios de carácter mixto.
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d) Se prevé un nuevo motivo de impugnación de acuerdos comunitarios consistente en haberse incumplido las garantías de participación e identificación en la celebración de reuniones de Juntas de Propietarios, que debe adicionarse a los ya previstos en el art. 18 de la LPH (LA LEY 46/1960).
III.
Conclusiones
Valoramos muy positivamente la aprobación de las medidas previstas en el RDL 8/2021 (LA LEY 9827/2021) en sede de propiedad horizontal, que como decíamos, a pesar de llegar tarde, es mejor tarde que nunca.
Si bien afortunadamente estamos ya «venciendo al virus» y saliendo de esta pandemia, aun continuarán vigentes en el corto plazo medidas de restricción de reuniones para evitar la propagación del virus, por lo que continúa siendo útil la normativa aprobada. Más aun si tenemos en cuenta que lo que no parece que vaya a remitir en el corto plazo es la crisis económica que ha causado esta pandemia y que obliga a las comunidades de propietarios a disponer de un sistema ágil y operativo de adopción de acuerdos comunitarios para poder combatir eficazmente una previsible elevada morosidad en las comunidades de propietarios.
Una vez más, se pone de manifiesto el importante papel que juegan los administradores de fincas colegiados. Su actuación es clave para evitar la paralización de las comunidades de propietarios y que se puedan celebrar Juntas de Propietarios con las máximas garantías tanto sanitarias como jurídicas.
La regulación finalmente aprobada evidencia que nuestra Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) está absolutamente desfasada y que es necesario aprobar una nueva ley de propiedad horizontal adaptada a la realidad actual que integre las nuevas tecnologías en el funcionamiento ordinario de las comunidades de propietarios.