Consulta de 8 de Abril de 2021, de la Hacienda Foral de Bizkaia (LA LEY 839/2021)
Si una entidad nova los préstamos hipotecarios contratados por algunos de sus clientes, con objeto de posibilitar la "recarga" de los mismos, bien por la misma cuantía o bien ampliando el plazo del préstamo sin modificar la hipoteca que lo garantiza, manteniendo su rango, o incluso recargando el capital del préstamo por encima de los importes ya amortizados, con o sin la conformidad de los acreedores intermedios para mantener el rango de la hipoteca inscrita, o por cualquier otra modalidad, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados a efectos de la escritura que documenta la novación, debe saberse que la “hipoteca recargable” es la que garantiza la obligación derivada de un préstamo así como sus sucesivas recargas de capital, y si con la novación se bien la responsabilidad hipotecaria o el plazo de vencimiento de la hipoteca preexistente, no opera la reserva de rango propia de la hipoteca recargable.
Y también se recuerda que si existen acreedores intermedios, la recarga de capital implicará la división de la hipoteca en dos tramos distintos, cada uno con su correspondiente rango y prioridad, pudiendo llegar a mantenerse el rango inicial para la hipoteca ampliada, en la medida en que los acreedores intermedios presten su consentimiento a la novación.
Este mantenimiento del rango de la hipoteca objeto de novación es importante porque impone analizar si las clausulas relativas al rango de la hipoteca constituyen, o no, una convención distinta que deba tributar de forma separada en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o si, por el contrario, se trata de un único hecho imponible.
A efectos del Impuesto, las primeras copias de las escrituras públicas que documenten la novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios consistentes únicamente en la ampliación del plazo inicialmente pactado de común acuerdo entre el acreedor y el deudor, estará exenta de la cuota gradual exigible a los documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos del Impuesto siempre que el citado acreedor sea una entidad financiera de las mencionadas en el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (LA LEY 1224/1994); pero si está sujeta al gravamen gradual de documentos notariales.
En las novaciones de hipoteca en las que se amplía el nominal del préstamo junto con la garantía hipotecaria, la base imponible se limita al incremento de la responsabilidad hipotecaria derivada del principal ampliado. De modo que, si no existe tal incremento de responsabilidad hipotecaria, no existirá base imponible tributable, y por ende, no tributan por la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados las primeras copias de escrituras públicas que documenten las sucesivas recargas de capital de préstamos hipotecarios sin exceder del límite del principal inicialmente concedido, permaneciendo la responsabilidad hipotecaria inalterada. Mientras que si la novación modificativa conlleva una ampliación de capital que amplíe la responsabilidad hipotecaria original, la escritura que documente la operación estará sujeta a la cuota gradual del Impuesto, y la base imponible vendrá determinada por la responsabilidad hipotecaria añadida en la ampliación.
En cuanto a si la prestación de consentimiento de los titulares de cargas intermedias a las novaciones objeto de consulta, que habilita para que la consultante mantenga la prioridad de rango para las hipotecas ampliadas, constituye o no una convención independiente, que deba tributar de forma separada respecto al negocio jurídico de novación.
En principio, las operaciones sobre el rango hipotecario constituyen negocios jurídicos que deben tributar por la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados pero se entiende que se trata de operaciones que solo tributan como una convención independiente de la propia constitución o novación de la hipoteca, en aquellos supuestos en los que el pacto sobre el rango tenga carácter autónomo del negocio jurídico de constitución de la hipoteca, y no deba considerarse como un mero elemento de determinación convencional de su contenido.
Las cláusulas relativas al consentimiento prestado por los acreedores intermedios a las novaciones de préstamos hipotecarios, carecen de contenido valuable a efectos del Impuesto.