El Decreto n.o 99/2021, de 13 de mayo (LA LEY 11154/2021), regula la vivienda protegida de promoción privada en el ámbito territorial de la Región de Murcia, en el marco de lo establecido en la Ley 6/2015, de 24 de marzo (LA LEY 4734/2015), de la Vivienda y Lucha contra la Ocupación de la Región de Murcia.
Vivienda protegida de promoción privada
Se consideran viviendas de promoción privada las promovidas por una persona física o jurídica de naturaleza privada en cualquiera de las modalidades de promoción previstas en la norma.
Estas viviendas protegidas de promoción privada se clasifican en función de su régimen de uso y de la renta de sus destinatarios:
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— Por lo que respecta al régimen de uso, se clasifican en vivienda protegida para venta, para uso propio o para arrendamiento con o sin opción de compra.
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— Por lo que respecta a la renta de las personas destinatarias, se clasifican dentro del régimen general aquellas viviendas protegidas destinadas a personas cuya unidad familiar o de convivencia disponga de unos ingresos máximos de 6,5 veces el IPREM, y del régimen especial las viviendas protegidas destinadas a personas cuya unidad familiar o de convivencia disponga de unos ingresos máximos de 2,5 veces el IPREM.
El decreto dispone que las viviendas protegidas podrán promoverse para fomentar la denominada vivienda sostenible, compatible con los requerimientos económicos y de conservación del medio ambiente mediante la aplicación de técnicas de construcción que supongan un menor uso de materiales, en particular de los contaminantes; un mayor ahorro energético y de consumo de agua, incluyendo el diseño de viviendas adecuadas a las condiciones bioclimáticas de la zona en la que se ubiquen; así como mediante la aplicación de innovaciones tecnológicas de toda índole.
Por otra parte, el texto recoge las reglas de cálculo de los ingresos de la unidad familiar o de convivencia, determinantes del derecho de acceso a una vivienda protegida, así como los requisitos de dicho acceso en primera transmisión: que la persona adquirente, adjudicataria, promotora individual o arrendataria no supere el límite máximo de ingresos familiares establecidos para cada régimen de vivienda y cumpla los requisitos que se establecen, así como que no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna vivienda en la misma localidad y en caso de que lo sean, que la vivienda resulte inadecuada para sus circunstancias personales o familiares.
Las viviendas protegidas deben destinarse a domicilio habitual y permanente de los adquirentes, adjudicatarios o arrendatarios, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso, y sin que pierda tal carácter por el hecho de que el titular o cualquier miembro de la unidad familiar o de convivencia ejerza en la vivienda una profesión, oficio o pequeña industria que sea compatible con dicho uso residencial. La vivienda se considerará domicilio habitual y permanente siempre que no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al año salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la Consejería competente en materia de vivienda.
Asimismo, la norma concreta la superficie que han de tener las viviendas y sus anejos para poder ser calificadas como viviendas protegidas para venta, uso propio o arrendamiento, con o sin opción de compra.
Y establece qué personas pueden ser promotoras de estas viviendas protegidas.
Régimen legal de las viviendas protegidas
El régimen de protección de las viviendas protegidas tendrá una duración de diez años computados a partir de la fecha de su calificación definitiva excepto que, por la Consejería competente en materia de vivienda, se autorice el cambio de uso o se ejercite la opción de compra a que se refiere el apartado siguiente. En caso de arrendamiento con opción de compra, el arrendatario podrá ejercer esta opción en cualquier momento, siempre atendiendo a la limitación del plazo de 10 años de duración del régimen de protección.
Transcurridos cinco años, contados a partir de la fecha de calificación definitiva, el titular de la propiedad podrá solicitar la descalificación de la vivienda, que se concederá siempre que no se deriven perjuicios para terceros y previo reintegro del importe de las bonificaciones tributarias y de otro tipo con los intereses legales correspondientes.
Además, se incluyen las limitaciones a la facultad de disponer derivadas de este régimen de protección, recogiendo el decreto los supuestos de extinción de estas limitaciones.
Por otra parte, la norma regula los derechos de adquisición preferente y retracto. Establece la forma en que la Administración de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia ejercerá el derecho de adquisición preferente y de retracto que ostenta en la segunda y posterior transmisión de las viviendas protegidas y sus anejos vinculados.
Por lo que respecta al precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas protegidas y sus anejos, tanto en primera como en segunda y posteriores transmisiones, el mismo se establecerá por Orden de la Consejería competente en materia de vivienda y deberá respetarse en caso de sustituciones o cambios de calidades, aun cuando hayan sido solicitadas por las personas adquirentes.
El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de los anejos, estén vinculados o no al proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. En caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas protegidas, para venta o uso propio, que se produzcan durante el plazo legal de protección, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no podrá superar el establecido por metro cuadrado de superficie útil para las viviendas calificadas provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad.
También se establecerá por Orden de la Consejería competente en materia de vivienda el precio de referencia para el alquiler de las viviendas protegidas y sus anejos, en régimen de arrendamiento con o sin opción de compra. La renta máxima inicial anual de dichas viviendas será el 5,5% de su precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento.
Procedimiento de calificación de vivienda protegida de promoción privada
La norma contempla la regulación del procedimiento de calificación de estas viviendas, que se iniciará a solicitud de la persona interesada y finalizará con la calificación definitiva.
Introduce la tramitación electrónica del procedimiento, en caso necesario a través del funcionario habilitado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común (LA LEY 15010/2015) y para aquellos no obligados, la presentación semipresencial en aras de la reducción de cargas administrativas, simplificación y agilización de la gestión.
De forma específica, se regula la calificación provisional, que es aquella actuación en virtud de la cual la Consejería competente en materia de vivienda autoriza la realización de la actividad solicitada, siempre que se cumplan los requisitos técnicos y jurídicos exigidos; la modificación de los proyectos y de la calificación provisional; la percepción de cantidades a cuenta del precio de la vivienda durante el período de construcción de las viviendas, una vez obtenida la calificación provisional y antes de la definitiva; la calificación provisional de viviendas libres, procedentes o no de actuaciones de rehabilitación, las cuales se asimilan a las viviendas protegidas de nueva construcción; y la calificación definitiva, incluyendo las opciones que tienen los adquirentes de las viviendas en aquellos supuestos en los que no se ha podido obtener la licencia de primera ocupación o título habilitante de naturaleza urbanística por causas imputables a la promotora.
Transcurridos los plazos establecidos para resolver las solicitudes sin que se haya dictado y notificado resolución expresa se entenderá que la resolución del procedimiento de que se trate es desestimatoria.
Contratos
El decreto determina las cláusulas que, con carácter general, deben incluir los contratos de compraventa o adjudicación, de arrendamiento y las escrituras públicas de declaración de obra nueva de las viviendas protegidas.
Y dispone que, dentro del plazo máximo de seis meses desde la fecha de concesión de la calificación definitiva, las promotoras de vivienda protegida para venta o uso propio deberán elevar a escritura pública los contratos de compraventa o títulos de adjudicación, celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación y entregar las viviendas a las personas adquirentes. Excepcionalmente, a instancia de la promotora y mediando justa causa, la Consejería competente en materia de vivienda podrá prorrogar el indicado plazo.
Entrada en vigor y disposiciones normativas
El Decreto n.o 99/2021 (LA LEY 11154/2021) entra en vigor el 20 de mayo de 2021, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia.
Hasta que no se dicte la correspondiente Orden de la Consejería competente en materia de vivienda de determinación de precios aplicables a las viviendas protegidas de promoción privada, permanecerá en vigor la Orden de la Consejería de Fomento e Infraestructuras por la que se determinan los precios máximos aplicables a las viviendas protegidas en la Región de Murcia y se delimitan las áreas geográficas, publicada en el Boletín Oficial de la Región de Murcia, BORM n.o 96, de 27 de abril de 2019.
Asimismo, el Decreto 5/2015, de 30 de enero (LA LEY 983/2015), por el que se regula el Plan Regional de Rehabilitación y Vivienda 2013-2016, y el Decreto 8/2017, de 25 de enero (LA LEY 658/2017), por el que se prorroga el Decreto 5/2015 al año 2017, seguirán siendo de aplicación a los expedientes resueltos a su amparo.