| 1 | SE CREA EL PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDAS Los artículos 27 a 29 (LA LEY 6823/2023) de la Ley de Vivienda crean un parque público de viviendas y regulan las viviendas que pueden formar parte del mismo, con el deber del Estado de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de viviendas propiedad de las administraciones públicas, así como incrementar su número. Pueden formar parte de este parque público de viviendas: - a) Las viviendas dotacionales públicas.
- b) Las viviendas sociales y protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública, así como las que lo hayan sido en ejercicio del derecho de superficie, usufructo o cesión de uso y para alquiler con opción a compra, durante el tiempo en el que no se active la correspondiente opción.
- c) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de conformidad con lo que disponga la legislación aplicable y las adquiridas a través de esos mismos derechos, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social, tal y como prevé la legislación autonómica.d) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas, incluyendo las integradas en complejos inmobiliarios, tanto de forma gratuita en virtud del cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, como onerosa.
- d) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas, incluyendo las integradas en complejos inmobiliarios, tanto de forma gratuita en virtud del cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, como onerosa.
- e) Cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones Públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas.
Con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las Administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza El destino del parque público de vivienda son las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda en el mercado, en razón de sus circunstancias sociales y económicas, atendiendo a factores específicos de vulnerabilidad como la presencia de menores de edad en el hogar o unidad de convivencia, así́ como a las características y particularidades del ámbito territorial. |
| 2 | DEBER DE COLABORACIÓN DE LOS GRANDES PROPIETARIOS DE INMUEBLES La nueva Ley del derecho a la vivienda establece en su artículo 19 (LA LEY 6823/2023) el deber de colaboración de los grandes propietarios de inmuebles con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado. La ley de vivienda considera como “gran tenedor” (artículo 3 (LA LEY 6823/2023)) la persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, siendo posible este concepto ser particularizado en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado a propietarios de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito. El deber de colaboración que establece la Ley de vivienda para los grandes propietarios en zonas de mercado residencial tensionado es de suministro de información sobre el uso y destino de sus viviendas, y concretamente los siguientes datos: - a) Los datos identificativos de la vivienda y el edificio en que se ubica, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.
- b) Régimen de utilización efectiva de la vivienda, en el contexto de los de usos previstos en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
- c) Justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de vivienda.
A la vista de la información de la que dispongan las administraciones públicas, podrán establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona. |
| 3 | NUEVO CONCEPTO DE VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA La Ley de vivienda pretende promover el alquiler de viviendas de particulares a precios asequibles mediante políticas públicas de fomento de la “vivienda asequible incentivada” La ley de vivienda define en su artículo 17 (LA LEY 6823/2023) la “Vivienda asequible incentivada”como la vivienda de propiedad privada a cuyo propietario la administración otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado. Los beneficios públicos que se asignen a estas viviendas estarán vinculados a las limitaciones de uso, temporales y de precios máximos que, en cada caso, determine la Administración competente. Desde el planeamiento urbanístico, se podrá promover el alquiler de viviendas a precios asequibles durante períodos de tiempo determinados permitiendo incrementos de edificabilidad o densidad o la asignación de nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas, incluidos en ámbitos delimitados al efecto. |
| 4 | SE REGULA EL ACOSO INMOBILIARIO COMO VULNERACIÓN DEL PRINCIPIO DE IGUALDAD Y NO DISCRIMINACIÓN EN EL DERECHO A LA VIVIENDA La Constitución española (LA LEY 2500/1978) establece el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en su artículo 47 de los españoles. Sin embargo, el artículo 6 (LA LEY 6823/2023) de la Ley de Vivienda, que establece una amplia gama de principios en relación a la vivienda, establece que todas las personas, es decir, también a los extranjeros estén en situación regular o irregular, que se considera que tienen el derecho a una vivienda digna y adecuada, sin que pueda haber discriminación por ningún motivo. Dentro de los principios de no discriminación en el derecho a una vivienda, se regula el “acoso inmobiliario”, entendido como toda acción u omisión con abuso de derecho con el objetivo de perturbar a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que le ampara de uso y disfrute de la vivienda. Al referirse a un “uso pacífico de la vivienda”, da la impresión de que se refiere a situaciones de posesión irregulares de viviendas abandonadas pero sin que haya mediado violencia o se haya desocupado a su legítimo propietario. En tal caso, parece que no estará justificado el uso de empresas de desocupación que ejercen “acoso inmobiliario”, si bien la mayoría de ellas se utilizan para situaciones de ocupaciones irregulares mediando fuerza o violencia, o privación del derecho de uso a sus legítimos propietarios. |
| 5 | SE CREA EL ÍNDICE DE REFERENCIA PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Se establece la obligación al Instituto Nacional de Estadística para que antes del 31 de diciembre de 2024, defina un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, que ya no dependerán en su actualización del IPC sino de este nuevo índice, conforme a la Disposición Adicional primera (LA LEY 6823/2023) de la Ley. |
| 6 | SE ELIMINA LA DESCLASIFICACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL La normativa tradicional de viviendas protegidas siempre ha establecido una clasificación temporal, pasando a viviendas libres una vez transcurrido el plazo previsto en el plan o programa de vivienda correspondiente. La nueva Ley de Vivienda establecen su artículo 16 (LA LEY 6823/2023) que las viviendas protegidas que se promuevan en suelos cuyos destinos sean algún régimen de protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluirá su desclasificación mientas se mantenga la calificación del suelo. No obstante, por causa debidamente justificada, la normativa autonómica podrá establecer un plazo de desclasificación que como mínimo será de 30 años. Además, podrá establecerse la devolución de todas o parte de las ayudas percibidas en caso de enajenación de la vivienda con posterioridad a su descalificación. |
| 7 | SE DEFINEN LAS ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO A EFECTOS DEL INCENTIVO DE ALQUILER DE VIVIENDAS DE PROPIEDAD PRIVADA A PRECIOS ASEQUIBLES La nueva Ley de Vivienda establece en su artículo 18 (LA LEY 6823/2023) la posibilidad de declaración de zonas de “mercado residencial tensionado” para fomentar el alquiler de viviendas a precios asequibles en función del nivel de renta disponible en los hogares y el esfuerzo que les supone los precios medios de alquiler de viviendas dignas y adecuadas. Se entiende que existe riesgo de abastecimiento insuficiente de viviendas dignas y adecuadas a precios asequibles en los siguientes casos: - a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
La declaración, de acuerdo con este procedimiento, de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevará la redacción, por parte de la Administración competente, de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo. El Departamento Ministerial competente en materia de vivienda, en el marco del ejercicio de las competencias estatales, podrá desarrollar, de acuerdo con la administración territorial competente, un programa específico para dichas zonas de mercado residencial tensionado, que contemplará la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales, que modificará o se anexará al plan estatal de vivienda vigente, y habilitará al Estado para: - a) Promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y con el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible en dicho ámbito y en su entorno.
- b) El diseño y adopción de medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que pudieran favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta.
- c) El establecimiento de medidas o ayudas públicas específicas adicionales dentro del plan estatal de vivienda vigente, de acuerdo con las previsiones que en su caso éste establezca.
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| 8 | SE INCREMENTA LA RESERVA DE TERRENOS PARA VIVIENDA PROTEGIDA La disposición Final Cuarta (LA LEY 6823/2023) de la Ley modifica el artículo 20 de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana (LA LEY 16530/2015), para incrementar la reserva para vivienda protegidas, pasando del 30% de la edificabilidad residencial en actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico al 40%. En actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se pasa del 10% de la edificabilidad residencial de reserva para vivienda protegida al 20%. |
| 9 | SE ESTABLECE EL DEBER DE INFORMACIÓN MÍNIMA EN LA COMPRA Y ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS QUE INCLUYEN EL CERTIFICADO O CÉDULA DE HABITABILIDAD Se establecen en el artículo 31 (LA LEY 6823/2023) de la Ley los siguientes datos mínimos que deberán constar en los contratos de compraventa o arrendamientos de viviendas: - a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
- b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
- c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
- - Certificado o cédula de habitabilidad
- - Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
- - Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
- - Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
- - Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- - Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
- - Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
- d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
- e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
- f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
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| 10 | SE ESTABLECE UN INVENTARIO DE VIVIENDAS DESOCUPADAS El artículo 34 (LA LEY 6823/2023) de la Ley de Vivienda establece que el Estado ofrecerá información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial, incluyendo también de forma agregada, el número de inmuebles a los que, en su caso, se haya aplicado el recargo fiscal establecido en el artículo 72 del Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (LA LEY 362/2004). También se especificarán las medidas y acciones orientadas a la optimización del uso del parque de vivienda del ámbito territorial. |
| 11 | MODIFICACIONES NORMATIVAS Se modifican las siguientes normas: - - Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)
- - Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (LA LEY 16530/2015)
- - Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (LA LEY 362/2004)
- - Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994)
- - Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
- - Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LA LEY 11503/2006) y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio
- - Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania
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| 12 | ENTRADA EN VIGOR La entrada en vigor de la norma es el 26 de mayo de 2023, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. No obstante, la disposición final segunda (LA LEY 6823/2023), relativa a los incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, entrará en vigor el 1 de enero de 2024. |