El Decreto 68/2023, de 12 de mayo (LA LEY 6203/2023), del Consell, aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat, que tiene por objeto desarrollo de la normativa en materia de vivienda de protección pública de la Comunitat, así como establecer el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de las y los agentes públicos, privados y sociales implicados, encaminadas a satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y unidades de convivencia que puedan acogerse a las medidas previstas en los Programas de Vivienda de Protección Pública.
Distingue entre la promoción pública y la promoción privada, sistematizando cada uno de sus regímenes; destaca como novedad el carácter permanente de la calificación de las viviendas de protección pública, frente a los límites temporales anteriores, así como la fijación de los precios máximos de venta, renta y cesión de uso; permite el acceso a la propiedad de personas jurídicas, siempre que se produzca el destino a arrendamiento o cesión de uso de las viviendas; agiliza los procedimientos de calificación de las viviendas; y unifica la normativa sobre gestión de inmuebles de promoción pública y del patrimonio público de vivienda de la Generalitat.
Viviendas de protección pública
La norma define las viviendas de protección pública como aquellas cuyo precio máximo de venta, renta o cesión de uso y superficie útil máxima se definen en ella, reúnen los requisitos establecidos por la legislación en la materia y sus normas de desarrollo, están destinadas a personas usuarias con un nivel de ingresos limitados y se califiquen o reconozcan como tal por la administración competente. Se consideran todas aquellas que se encuentren calificadas como tal por la Conselleria competente en materia de vivienda y aquellas que se regulan en el Reglamento que forman parte del patrimonio público de la Generalitat Valenciana.
El procedimiento para que las viviendas se encuentren reconocidas como de protección pública se realizará en dos fases: la calificación provisional, una vez se ha comprobado el cumplimiento de los requisitos exigidos para las viviendas de protección pública tras la presentación del proyecto por parte de la promotora o el promotor, y la calificación definitiva, que es la resolución administrativa por la que se verifica y reconoce que la realidad construida ha cumplido con el proyecto que obtuvo la calificación provisional o con los modificados del mismo debidamente autorizados.
Las viviendas y sus anejos que hayan obtenido la calificación definitiva por parte de la Conselleria competente en materia de vivienda mantendrán la citada calificación de manera permanente, lo que deberá constar expresamente en el acto administrativo que otorgue la Calificación Definitiva y reflejarse en la escritura de Declaración de Obra Nueva, a los efectos de su constancia en el registro de la propiedad. Por su parte, el plazo de calificación de las viviendas que no lo hubiesen sido con carácter permanente, podrá ser ampliado.
Las viviendas de protección pública se clasificarán en:
- Viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitación de promoción privada, por personas jurídicas o físicas.
- Viviendas de protección pública de promoción pública de nueva construcción, rehabilitación o adquisición por parte de la administración pública, en cualquiera de las modalidades establecidas en la legislación en materia de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Régimen del derecho de acceso a la vivienda de protección pública
El reglamento contiene la regulación del uso y acceso a la propiedad de una vivienda de protección pública, siendo requisito imprescindible estar inscrita como persona demandante en la sección primera del Registro de Vivienda de la Generalitat cumpliendo los requisitos necesarios para ello. Solamente pueden ser usuarios y usuarias de las viviendas de protección pública las personas físicas.
El régimen de uso podrá ser: arrendamiento, propiedad, cesión de uso y otras formas de explotación justificadas por razones sociales.
Mientras que el acceso a la propiedad o al uso y disfrute de una vivienda de protección pública podrá realizarse por compraventa, mediante arrendamiento con opción de compra, por promoción para uso propio, de personas agrupadas en comunidades de propietarios y propietarias sin personalidad jurídica, por promoción a través de cooperativas de viviendas o cualquier otra entidad con personalidad jurídica, por acceso a las viviendas de protección pública en segunda o posteriores transmisiones por cualquier título previsto en la legislación de general y pertinente aplicación y por cesión de uso.
Asimismo, contempla las circunstancias especiales de cambio de vivienda para personas físicas ya titulares de una vivienda de protección pública y determina las limitaciones a la facultad de disponer, tales como el precio máximo de venta, renta o cesión de uso o el destino a domicilio habitual y permanente de la persona propietaria o inquilina.
Por otra parte, la norma concreta la forma de entrega (una vez se haya obtenido la cédula de calificación definitiva) y ocupación de la vivienda (en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de concesión de la cédula de calificación definitiva o desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento o de la escritura de compraventa o arrendamiento con opción de compra).
Respecto a la financiación, dispone que el acceso a la misma conllevará el acceso a la vivienda en régimen de cooperativa o en arrendamiento o en cesión de uso.
Además, determina los requisitos a cumplir para que los promotores de viviendas de protección pública puedan percibir de las personas adquirentes o adjudicatarias durante el periodo de construcción, cantidades a cuenta del precio, las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, arrendamiento y cesión de uso.
Y se ocupa del procedimiento de visado de contratos y de elevación a escritura pública.
Fijación de precios de venta, renta y cesión de uso
El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es el indicador definido en el Real Decreto ley 3/2004, de 25 de junio (LA LEY 961/2004), para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, que se considera unidad de medida para la determinación de la cuantía de los ingresos de la unidad de convivencia, en su cómputo anual referido a 12 meses, y los precios máximos de venta, renta y de cesión de uso de las viviendas de protección pública se determinará de acuerdo con lo que establezcan el presente Reglamento y los Programas de Vivienda de Protección Pública y en las disposiciones normativas que la desarrollen.
Dentro de este ámbito, la norma establece las limitaciones al valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas de protección pública y detalla el precio máximo de venta de las viviendas de protección pública (PMV), así como la renta máxima y precio de cesión de uso de las viviendas de protección pública (RMV).
Régimen jurídico de las viviendas de protección pública
La norma distingue el régimen jurídico aplicable a las viviendas de promoción pública y a las viviendas de promoción privada.
Las viviendas de promoción pública son objeto de una actuación, sin ánimo de lucro, dirigida a facilitar el disfrute de una vivienda para familias, personas y colectivos con escasos recursos económicos, en los términos, destino y modalidades de promoción que establece la legislación en materia de Vivienda de la Comunitat Valenciana, que podrá consistir:
- en la promoción pública de viviendas de nueva construcción en cualquiera de las modalidades que determina la citada legislación, que hayan sido calificadas por la Conselleria competente en materia de vivienda.
- en las viviendas objeto de una rehabilitación de edificio, siempre que cumplan las condiciones establecidas en la normativa aplicable, y hayan sido calificadas de promoción pública por la Conselleria competente en materia de vivienda.
- en la adquisición de viviendas existentes en el mercado, por edificios completos o por unidades, en fase de proyecto, de construcción o terminadas, siempre que cumplan las condiciones establecidas en la normativa en materia de vivienda y hayan sido calificadas de promoción pública por la Conselleria competente en materia de vivienda.
Su destino tendrá preferentemente por objeto el arrendamiento o la cesión de uso, debiendo quedar justificados los casos en los que el destino sea diferente.
Por su parte son viviendas de protección pública de promoción privada aquellas de nueva construcción o rehabilitación, llevadas a término por parte de personas jurídicas o físicas con o sin ánimo de lucro o utilización propia, y siempre que haya obtenido las calificaciones provisional y definitiva con arreglo a la legislación vigente en materia de vivienda.
Su destino será la venta, el arrendamiento, la cesión de uso u otras formas de explotación del uso residencial siempre que se cumplan aquellos requisitos de acceso de las usuarias y los usuarios y adquirentes de las mismas.
Se prevé la posibilidad de que la Generalitat, a través de la Conselleria competente en materia de vivienda se reserve la adquisición de un porcentaje, que puede llegar al 100 % del total de la promoción, de las viviendas de protección pública en aquellas promociones privadas de nueva construcción que se encuentren ubicadas en municipios incluidos en una de las Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA) donde exista necesidad habitacional y aquellos en riesgo de despoblación.
El Reglamento contiene la regulación específica del procedimiento de calificación provisional y de calificación definitiva aplicable a cada una de estas viviendas de protección pública.
Supuestos especiales de calificación
En un título aparte, el texto recoge supuestos especiales de calificación:
- Viviendas destinadas a personas con discapacidad: los edificios de viviendas de protección pública de nueva construcción y rehabilitación reservarán viviendas accesibles para ser destinadas a personas con discapacidad, en el porcentaje y condiciones establecidas por la legislación de accesibilidad universal vigente. Y aunque no sean adjudicadas a personas con discapacidad deberán cumplir con las condiciones establecidas para este tipo de viviendas.
- Viviendas destinadas a familias numerosas: los Programas de Vivienda de Protección Pública podrán establecer el porcentaje de viviendas destinadas a familias numerosas que pueda incluir cada promoción.
- Cooperativas de viviendas y comunidades de propietarias y propietarios: se determinan los requisitos que han de cumplir las promociones de viviendas de protección pública efectuadas por cooperativas de viviendas, así como por las cooperativas no operadas por gestoras.
- Edificios en construcción o terminados: se determinan los requisitos que deben concurrir para poder otorgar la calificación provisional de viviendas de protección pública a aquellos proyectos de edificación o rehabilitación completos cuyas obras se encuentren ya iniciadas o terminadas.
- Alojamientos de emergencia: la resolución que motivadamente los califique como tal contendrá las condiciones, requisitos, ayudas públicas y aquellas otras circunstancias que se consideren necesarias para hacer frente a las situaciones excepcionales.
Régimen jurídico del patrimonio de promoción pública y del patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat
En el último título la norma recoge la regulación del régimen jurídico de todos los inmuebles de promoción pública y los que forman parte del patrimonio público de vivienda de la Generalitat, el cual está determinado en el apartado segundo de la Disposición Adicional Tercera de la Ley 14/2003, de 10 de abril (LA LEY 907/2003), de Patrimonio de la Generalitat Valenciana, incluyendo tanto la totalidad de viviendas, locales comerciales, terrenos y demás edificaciones complementarias pertenecientes al mismo, como los inmuebles propiedad de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo de uso residencial que quedan incorporados expresamente al mismo.
- Gestión de inmuebles de promoción pública y del patrimonio público de vivienda: se detallan las facultades de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVHA) de gestión y administración del patrimonio de promoción pública y el patrimonio público de vivienda de la Generalitat.
- Formalización de la adjudicación del patrimonio público de vivienda: el régimen de cesión y adjudicación de estas viviendas se ajustará a lo previsto con carácter general en el capítulo III del Decreto 106/2021 del Consell, o norma que lo sustituya.
La formalización de la adjudicación será mediante la firma de los correspondientes contratos por parte de la persona representante de la unidad de convivencia adjudicataria, señalándose el contenido mínimo de los mismos.
Además, se establece el contenido adicional que debe hacerse constar tanto en los contratos de arrendamiento (cuya duración será de 7 años salvo que se amplíe su duración en Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), que también será aplicable a las prórrogas siempre y cuando las personas adjudicatarias y su unidad de convivencia mantengan las condiciones exigibles para la adjudicación de este tipo de viviendas), como en los contratos de compraventa (precio, condiciones de financiación o la existencia de los derechos de tanteo y retracto en favor de la Generalitat en las segundas y sucesivas transmisiones de la vivienda).
- Precios de trasmisión, renta y cesión de uso del patrimonio público de vivienda: en este contexto la norma determina el valor de los terrenos, el precio máximo de trasmisión de los inmuebles de promoción pública y del patrimonio público de vivienda (85 % del precio máximo de venta de las viviendas de protección pública, sin existir limitación para los locales), y la valoración de viviendas para su adquisición e incorporación al patrimonio público, así como la recuperación de viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda de la Generalitat, por los mecanismos previstos en los artículos 57, 57 bis y 57 ter L8/2004 y en el Decreto ley 6/2020, la renta o cesión de uso de estos inmuebles (el 3 % del precio máximo de venta en función de que se trate de vivienda nueva o usada).
La Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo podrá conceder bonificaciones económicas para adecuar la cuantía de la renta a la capacidad económica y composición de la unidad de convivencia.
Y se establece la cesión de uso de viviendas a entidades para fines sociales en casos excepcionales a entidades tales como Ayuntamientos, Asociaciones, Fundaciones, Organizaciones No Lucrativas u otras entidades que lo soliciten y acrediten suficientemente su destino para fines sociales, asistenciales o de interés público.
- Gestión de las viviendas en arrendamiento: el texto contempla las condiciones que deben cumplirse en los supuestos de cambio de titular del contrato de arrendamiento por desistimiento expreso o tácito, por separación, divorcio o nulidad del matrimonio o por fallecimiento de la persona titular del contrato. Además, se refiere al cambio de vivienda en arrendamiento, exigiéndose la acreditación de los motivos alegados para ello, así como a la renuncia al contrato de arrendamiento por la unidad de convivencia, la cual deberá estar firmada por todas las personas integrantes de la unidad de convivencia mayores de edad, no admitiéndose renuncias parciales.
- Gestión de viviendas en compraventa: se impone a la persona titular de la unidad de convivencia adjudicataria de una vivienda en compraventa se obliga a suscribir un seguro con el objeto de preservar el continente contra los riesgos de incendio y daños a terceros, designando como cesionaria o cesionario de los derechos de la persona asegurada a la Generalitat, por el importe de las cantidades no satisfechas, hasta su total pago, en caso de compraventa con pago aplazado. Asimismo, dicho titular podrá solicitar la resolución de mutuo acuerdo de dicho contrato de compraventa.
Además, se determinan las limitaciones a la trasmisión, pues estas viviendas de promoción pública y del patrimonio público de vivienda de la Generalitat solo podrán transmitirse, inter vivos, en segunda o sucesivas transmisiones por las personas propietarias cuando hayan transcurrido diez años desde la fecha del contrato de compraventa, se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas y se haya procedido al otorgamiento de escritura de elevación a público del contrato o de compraventa.
Se contempla la posibilidad de que el comprador pueda adelantar el pago del precio aplazado de la vivienda, previa autorización de EVHA, siempre que haya transcurrido un mínimo de 10 años desde la fecha del contrato, se encuentre al corriente de pago de las cuotas y demás gastos a que venga obligado y acredite estar destinando la vivienda a domicilio habitual y permanente; se determina el momento en que podrá formalizarse el otorgamiento de escritura pública; y se impone la obligación de hacer constar expresamente en los contratos de compraventa y escrituras de las viviendas de patrimonio público de la Generalitat los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat, que se podrán ejercer en los supuestos y en los términos y condiciones establecidas en el Decreto ley 6/2020, de 5 de junio (LA LEY 9213/2020), del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunidad Valenciana.
- Conservación de las viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda: las actuaciones se regirán por la reglamentación de Rehabilitación de Edificios y Viviendas vigente en la Comunidad Valenciana (actualmente el Decreto 189/2009 que aprobó el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas) y suplementariamente la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) y Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o legislación que las sustituya.
- Medidas de regularización y procedimientos de recuperación de la titularidad o disponibilidad de las viviendas: para la normalización y recuperación en su caso, de la titularidad de las viviendas y otros inmuebles pertenecientes a su patrimonio público de vivienda, a través de EVHA, la Generalitat podrá utilizar la resolución administrativa del contrato de arrendamiento, del contrato de compraventa y del contrato de cesión de uso, la recuperación de la posesión de oficio y el desalojo de ocupaciones ilegales, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la recaudación ejecutiva por vía de apremio y cualesquiera otros procedimientos establecidos o que se establezcan legalmente.
Será título bastante para reinscribir en el Registro de la Propiedad, a favor de la Generalitat, los inmuebles recuperados por la misma en aplicación de estos procedimientos la certificación administrativa, expedida por el funcionario competente, acreditativa de la resolución administrativa que produzca dicha recuperación de titularidad.
Asimismo, los lanzamientos, que en su caso se produzcan, se llevarán a cabo por EVHA, con la autorización judicial de entrada a domicilio mediante la aplicación de las normas de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (LA LEY 2689/1998), Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LA LEY 15010/2015) y Ley de Patrimonio de la Generalitat, recabando para ello, si es necesario, el apoyo de los Agentes de la Autoridad.
Y se detallan las causas por las que los referidos procedimientos son aplicables a locales, garajes y otros inmuebles distintos de vivienda.
- Otros inmuebles pertenecientes al patrimonio público de vivienda de la Generalitat: la norma se ocupa del régimen de cesión, adjudicación, subrogación y traspaso de locales de negocio, así como de la cesión temporal de uso en casos excepcionales.
Modificaciones legislativas
- Decreto 106/2021, de 6 de agosto (LA LEY 20197/2021), del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas: se añade un apartado quinto y sexto al artículo 9 y se modifica el apartado segundo del artículo 11, el artículo 13, los apartados primero y cuarto en su apartado b del artículo 14, los apartados c y d del artículo 17 apartado 3 se unifican, suprimiéndose el d, y el c, que se modifica, el artículo 25, el apartado 1 del artículo 36, los artículos 37 y 38, el apartado 7 del artículo 48, el apartado primero del artículo 52, los artículos 53 y 55, los artículos 6 apartado 1, 15, apartado 1, 16, apartado 2 y 22, apartado 3.
- Decreto 49/2020, de 17 de abril (LA LEY 5863/2020), del Consell, de aprobación del Reglamento Orgánico y Funcional de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo: se añade un apartado j al artículo 2 y se modifica el artículo 4.
- Se deroga el Decreto 75/2007, de 18 de mayo (LA LEY 5419/2007), del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, y las modificaciones derivadas del mismo, y el Decreto 90/2009, de 26 de junio (LA LEY 12132/2009), del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública y las modificaciones derivadas del mismo.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto entra en vigor el 16 de junio de 2023, al mes de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Las disposiciones transitorias se ocupan de los regímenes transitorios de los procedimientos, de los contratos de compraventa pendientes de otorgamiento de escritura pública, de la aplicación de los valores de referencia de vivienda libre de obra nueva por municipio y el específico de las promociones mixtas, así como de los contratos de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor del Reglamento y de la valoración de la renta de los inmuebles de promoción pública y del patrimonio público de vivienda de la Generalitat.