I. La actualización de la renta
Los arrendadores vienen obligados a procurar a los arrendatarios el goce de las viviendas arrendadas por el tiempo que duren los contratos.
Como en los contratos de arrendamiento las prestaciones de los arrendatarios son duraderas o periódicas, durante la vigencia de los negocios jurídicos el valor legal o el del tráfico de la moneda puede variar, en cuyo caso el cumplimiento de la obligación pecuniaria mediante su valor nominal puede resultar injusto para cualquiera de las dos partes, por tal circunstancia arrendadores y arrendatarios negocian una cláusula de actualización de rentas.
La cláusula de estabilización o actualización tiene por objeto mantener la equivalencia de las prestaciones de cada una de las partes
Luego, la cláusula de estabilización o actualización, que tiene por objeto mantener la equivalencia de las prestaciones de cada una de las partes, se pacta en cada contrato de arrendamiento en base a lo dispuesto en el artículo 18 de la LAU, de forma que, cumplido el primer año de vigencia de cada uno de los contratos de alquiler, plazo computado de fecha a fecha, tal y como dispone el artículo 5 del Código Civil (LA LEY 1/1889); debe aplicarse el índice de actualización de las rentas.
Pues bien, hasta el 31 de marzo de 2015 el artículo 18 de la LAU contenía la siguiente redacción:
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Luego, hasta el 31 de marzo del ejercicio señalado, si en el contrato de arrendamiento no se pactaba de modo expreso una fórmula para actualizar la renta, esta se actualizaba aplicando la variación porcentual experimentada por el índice de precios de consumo (en adelante IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Con ocasión de la entrada en vigor, el 01 de abril de 2015, de la disposición final primera de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015), el artículo 18 de la LAU quedó redactado de la siguiente forma:
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Por tanto, la norma continuaba permitiendo la libertar de pactos entre arrendadores y arrendatarios a la hora de decidir qué índice o metodología de referencia se podía usar para actualizar las rentas, pero en caso de no especificar alguno en concreto se debía aplicar el Índice de Garantía de Competitividad (en adelante IGC).
Posteriormente, el artículo 18 de la LAU ha sufrido tres modificaciones más, en las que se ha mantenido el mismo esquema, permitiendo que las partes pactaran el índice o metodología de referencia y en ausencia del mismo debe aplicarse el IGC.
A los efectos que luego se detallarán, la redacción vigente del artículo 18 de la LAU es la siguiente:
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
II. Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española
El día 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo (LA LEY 4999/2015), de dexindexación de la economía española. Cabe recordar que su disposición final primera vino a modificar el artículo 18 de la LAU, estableciendo que ante la omisión en el contrato de arrendamiento del índice o metodología de referencia que debía usarse para actualizar las rentas, debía aplicarse el IGC.
De acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015), el Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el IGC y su tasa de variación, para su consideración a modo indicativo. Y la elaboración de la tasa de variación anual del IGC se ha de realizar mediante la fórmula recogida en el Anexo de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015):
TV IGCt=TV IPCA UEMt – α×(TV IPCA ESPt,1999 – TV IPCA UEMt, 1999)
Donde:
TV IGCt es la tasa de variación interanual del Índice de Garantía de Competitividad en el mes t.
TV IPCA UEMt es la tasa de variación interanual del Índice de Precios al Consumo Armonizado de la Zona Euro, publicado por Eurostat, en el mes t.
TV IPCA ESPt,1999 es la tasa de variación del Índice de Precios al Consumo Armonizado de España, publicado por Eurostat, entre el mes t y el mismo mes de 1999.
TV IPCA UEMt,1999 es la tasa de variación del Índice de Precios al Consumo Armonizado de la Zona Euro, publicado por Eurostat, entre el mes t y el mismo mes de 1999.
α es un parámetro que toma el valor 0,25. Cada cinco años, la Ley de Presupuestos Generales del Estado, podrá revisar el valor de alfa, dentro del intervalo situado entre 0,2 y 0,35.
Para realizar las revisiones periódicas se utilizará la tasa de variación del IGC, expresada con dos decimales, en el plazo correspondiente, utilizando el último mes con datos disponibles.
Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento. Por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad se podrá modificar este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo.
Cuando los periodos de revisión periódica sean distintos a un año, se tomará como tasa de revisión máxima aquella que, siendo anualizada, se corresponda con el referido límite.
Al respecto, en la página web del Instituto Nacional de Estadística (https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0) se define el IGC de la siguiente forma:
Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.
Es necesario destacar que el último período publicado del IGC es de enero de 2022 a enero de 2023, cuya variación es del 6,42%. No hay datos más recientes.
III. Real Decreto-Ley 6/2022
El Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) fue convalidado por el Congreso de los Diputados mediante la resolución de fecha 28/04/2022, por lo que, conforme a lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución (LA LEY 2500/1978), nos encontramos ante una norma con rango de ley que emana del Gobierno por motivos urgentes y excepcionales.
Pues bien, el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) dispone:
Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del período comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
Posteriormente, el 27/06/2022 entró en vigor la modificación del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022), introducida por el artículo 67 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre (LA LEY 26873/2022), en virtud de la cual el plazo se prorrogó hasta el 31/12/2022.
Por último, el 28/12/2022, a raíz de la modificación introducida por el artículo 1.13 del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio (LA LEY 14398/2022), el plazo volvió a prorrogarse hasta el 31/12/2023.
Luego, la eficacia del artículo 18 de la LAU ha quedado suspendida temporalmente, pasando a ser de aplicación inmediata el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) y sus posteriores prórrogas aprobadas por el Real Decreto-ley 20/2022 (LA LEY 26873/2022) y el Real Decreto-ley 11/2022 (LA LEY 14398/2022), mediante el cual el Gobierno del Estado ha impuesto una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Pues bien, el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) no prohíbe que los arrendadores actualicen las rentas, sino que exige que se vuelva a negociar con los arrendatarios la actualización, imponiendo un límite, que consiste en que no se supere la variación anual del IGC publicado en la fecha de la actualización del contrato. Y para el caso de que las partes no logren alcanzar un acuerdo, la norma establece que la renta se habrá de actualizar, también, aplicando la variación anual del IGC publicado en la fecha de la actualización del contrato.
Poco sentido tiene que se inste a la negociación entre las partes, cuando la norma limita la actualización de la renta al IGC
Poco sentido tiene que se inste a la negociación entre las partes, cuando la norma limita la actualización de la renta al IGC, tope máximo que, a su vez, puede aplicar unilateralmente el arrendador sin necesidad de pacto alguno.
Sentado lo anterior, resulta que en el Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) no existe ningún otro precepto que implique otra limitación más aparte de la aplicación del IGC para la actualización de la renta. En otras palabras, en los medios de comunicación se ha leído y escuchado que sólo se puede actualizar la renta en un dos por ciento, una cuestión que, como se comprueba, carece de fundamentación jurídica.
En ciertas publicaciones se recurre al siguiente párrafo del Anexo de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015), en el que define la fórmula para calcular la tasa de variación anual del IGC:
Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento. Por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad se podrá modificar este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo.
Sucede, sin embrago, que se ha obviado lo que expresamente dispone el artículo 7.2 de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015):
El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el Índice de Garantía de Competitividad y su tasa de variación a los efectos previstos en el párrafo anterior y, en su caso, para su consideración a modo indicativo.
En este sentido, el 31 de marzo de 2022, cuando entró en vigor el Decreto-ley 6/2022, el IGC publicado era el del período comprendido entre enero de 2021 y enero de 2022, que era de un 2,02 %. Pero actualmente el último IGC publicado, del período comprendido entre enero de 2022 a enero de 2023, es del 6,42%, sensiblemente superior al IPC, que está en el 6,0 %. Es más, desde octubre de 2022 el IGC es superior al IPC.
IV. Consideraciones finales
De la aplicación literal del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) resulta que puede actualizarse la renta de la forma pactada en el contrato de arrendamiento, esto es, aplicando el IPC que, según la última publicación en la página web del Instituto Nacional de Estadística es del 6,0 %, sin que pueda superarse el último dato del IGC publicado que, puesto que está al 6,42 %, no ha lugar a problemática alguna; en otras palabras, hoy, mientras no varíe a la baja el IGC, la renta puede actualizarse aplicando el IPC, claro está, si arrendador y arrendatario han pactado expresamente que la renta se ha de actualizar aplicando la variación porcentual experimentada por el IPC en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
A mayor abundamiento, como en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022, así como en enero y febrero de 2023, la tasa de variación anual del IGC publicada está por encima del IPC, todas las actualizaciones de la renta realizadas en esos meses debieron aplicar este último.
Al respecto, debe afirmarse que el IGC que debe usarse como referencia para actualizar las rentas es el último publicado por el Instituto Nacional de Estadística, por mandato expreso del artículo 7.2 de la Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015), con independencia de la fórmula prevista en el Anexo del mismo cuerpo normativo, pues no corresponde a las partes contratantes discutir sobre el método de cálculo, sino acudir y aplicar el último índice publicado.
Se refieren a continuación las tasas de variación del IPC y del IGC extraídas de la página web del Instituto Nacional de Estadística:
| | Tasa de variación IPC | Tasa de variación IGC |
| marzo 2021 y marzo 2022 | 9,8% | 3,69% |
| abril 2021 y abril 2022 | 8,3% | 4,05% |
| mayo 2021 y mayo 2022 | 8,7% | 4,66% |
| junio 2021 y junio 2022 | 10,2% | 4,76% |
| julio 2021 y julio 2022 | 10,8% | 5,42% |
| agosto 2021 y agosto 2022 | 10,5% | 5,97% |
| septiembre 2021 y septiembre 2022 | 8,9% | 7,34% |
| octubre 2021 y octubre 2022 | 7,3% | 8,60% |
| noviembre 2021 y noviembre 2022 | 6,8% | 8,17% |
| diciembre 2021 y diciembre 2022 | 5,7% | 7,19% |
| enero 2022 y enero 2023 | 5,9% | 6,42% |
| febrero 2022 y febrero 2023 | 6,0% | No hay datos |
| marzo 2022 y marzo 2023 | No hay datos | No hay datos |
V. Fuentes consultadas
Constitución Española (LA LEY 2500/1978). BOE número 311, de 29/12/1978.
Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (en adelante Real Decreto-ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022)) BOE número 76, de 30/03/2022.
Real Decreto 401/2021, de 8 de junio (LA LEY 12976/2021), los arrendadores pueden instar las compensaciones que procedan por la suspensión en el Juzgado del desahucio o lanzamiento (en adelante Real Decreto 401/2021 (LA LEY 12976/2021)) BOE número 137, de 09/06/2021.
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en adelante Real Decreto-ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020)) BOE número 91, de 01/04/2020.
Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (LA LEY 4999/2015) (en adelante Ley 2/2015 (LA LEY 4999/2015)) BOE número 77, de 31/03/2015.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) (en adelante LAU) BOE número 282, de 25/11/1994.