La Ley 3/2023, de 13 de abril (LA LEY 4949/2023), de la Generalitat, que regula la vivienda colaborativa de la Comunitat estableciendo su concepto legal, y características, el régimen jurídico de las entidades titulares de las mismas, así como las condiciones para que dichas viviendas sean calificadas de interés social y las medidas de fomento que las afectan.
Siendo aplicable tanto a las promociones de viviendas calificadas de protección pública como a las de promoción o renta libre, sus objetivos son hacer efectivo el derecho a una vivienda asequible, digna y adecuada mediante este tipo de viviendas, impulsar la reorientación del modelo productivo en materia residencial, mediante la rehabilitación y/o construcción de viviendas con un alto nivel de eficiencia energética, cumplimiento normalizado, asequibilidad en el acceso, descarbonización e integración de las energías renovables, ciclo de vida y circularidad con el fin de lograr un buen nivel ambiental, de bienestar y de salud, y promover el hábitat colaborativo.
Viviendas colaborativas
La norma define las viviendas colaborativas como aquellos edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa. Además, deben incorporar, al menos, los siguientes espacios o dependencias:
- Viviendas o dependencias susceptibles de aprovechamiento privado.
- Elementos comunes del edificio o conjunto residencial, de acuerdo con el artículo 396 del Código civil (LA LEY 1/1889).
- Espacios o dependencias para el uso común, accesibles y con medidas de evacuación suficientes, de al menos en un 20 % de la superficie total, para desarrollar algunas de las funciones inherentes al uso residencial, y/o la prestación de servicios comunitarios y sociales, excepto si la cooperativa de viviendas se establece mediante la rehabilitación o adquisición de un conjunto residencial preexistente y las características de este no permiten lograr este porcentaje, quedando fijado el mínimo en un 10 % para estos casos.
Asimismo, considera viviendas colaborativas de protección pública aquellas que así se califiquen de acuerdo con lo previsto en la legislación en materia de protección pública de vivienda.
Requisitos de los edificios o conjuntos residenciales
El texto recoge los requisitos básicos o mínimos de calidad y diseño de las edificaciones.
Como requisitos básicos, los edificios o conjuntos residenciales de vivienda colaborativa deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal modo que posibiliten el pleno desarrollo de vida de las personas que los cohabitan, y se caracterizan por disponer de tres zonas diferenciadas de uso:
- Viviendas o dependencias susceptibles de aprovechamiento privado con, al menos, espacios para el desarrollo de las funciones de dormitorio, baño y sala, que serán de uso exclusivo del núcleo de convivencia. Todas las unidades privadas tendrán que disponer de salida de humo y al menos un 50 % de las unidades privadas tendrán que disponer de cocina. Así mismo, se procurará que las unidades privadas dispongan de balcón o terraza.
- Espacios o dependencias para uso comunitario previstos para desarrollar algunas de las funciones inherentes al uso residencial y/o la prestación de servicios comunitarios y sociales, tales como cocina, comedor, lavadero, sala de atención sanitaria u otros.
- Elementos comunes del edificio o conjunto residencial, de acuerdo con el artículo 396 del Código civil (LA LEY 1/1889).
Además, la norma determina las exigencias básicas de funcionalidad (aptos y conformes al uso para el que están previstos), de seguridad (deben garantizar la seguridad de sus usuarios), y de habitabilidad (contar con las debidas condiciones de salubridad, de iluminación, de ventilación y de confort térmico y acústico exigido por la normativa).
Estos edificios de covivienda deben también respetar los principios de las normas de diseño y calidad a que se refiere la nueva ley: función social, flexibilidad, biohabitabilidad, rehabilitación, sostenibilidad medioambiental, de comunidad, resiliencia, calidad, innovación y de relación con el entorno.
Régimen jurídico de la vivienda colaborativa
En primer lugar, el texto concreta el régimen aplicable a la entidad titular de las viviendas colaborativas, fijando las normas que ha de cumplir, tales como la ausencia de ánimo de lucro, ser su objeto social facilitar alojamiento, espacios comunitarios y, en su caso, servicios complementarios a las personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan, ostentar el pleno dominio de lo adjudicado y no poder adjudicar privativamente a las personas socias la propiedad ni ningún derecho real limitado sobre las viviendas o las dependencias susceptibles de uso privado.
Especifica las actividades que puede cumplir y señala qué personas pueden ser socias o asociadas, cuyo número será mínimo de cinco, incluyendo, además, el régimen aplicable a estas.
Por otra parte, la norma enuncia los derechos de las personas usuarias y de las entidades titulares de las viviendas colaborativas, además de aquellos que, respectivamente, les reconoce la legislación sobre cooperativas o sobre asociaciones, así como sus deberes.
Además, incluye normas especiales aplicables a todas las cooperativas titulares de viviendas colaborativas y el régimen especial para las cooperativas titulares de viviendas colaborativas consideradas de interés social.
A estos efectos, la nueva ley considera como viviendas colaborativas de interés social aquellas que, reúnan, además de los requisitos básicos exigidos, las siguientes características:
- Mantener el conjunto edificado bajo una titularidad única de la cooperativa o asociación a perpetuidad, sin poder realizar la división horizontal del edificio. No obstante, podrán asignar cuotas de participación para las viviendas o dependencias susceptibles de uso privativo a los exclusivos efectos de determinar la participación de cada una de ellas en el conjunto de los gastos comunes de la edificación o con la finalidad de individualizar la responsabilidad frente a terceros en caso de que las personas socias o asociadas actúen como avalistas o garantes de los préstamos al promotor que haya solicitado la titular del edificio o conjunto residencial.
- Al menos, el 15 % de las viviendas colaborativas debe destinarse a un colectivo necesitado de vivienda asequible. Se considerarán tales los mayores de 60 años, personas con discapacidad superior al 33 %, mujeres víctimas de violencia de género, jóvenes y personas extuteladas menores de 35 años y viviendas tuteladas, entre otros.
- Regular, en los estatutos sociales, la obligación de aprobar un plan de actividades comunes que incluya la de una asistencia común a las necesidades del grupo vulnerable, en su caso.
Acción pública respecto de las viviendas colaborativas
Dentro de esta materia la norma se refiere al ejercicio del tanteo y retracto a favor de las administraciones públicas, disponiendo que serán aplicables las normas autonómicas y estatales cuando, como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, la entidad titular del edificio o conjunto residencial de viviendas colaborativas pueda perder su condición de titular del mismo y, con ello, la posesión de las viviendas.
Asimismo, contiene medidas de fomento de las viviendas colaborativas, señala que las viviendas colaborativas en régimen de cesión de uso podrán acogerse a cualquier régimen de protección pública, siempre que cumplan los requisitos previstos en la normativa reguladora, siendo estas ayudas compatibles con las que establece o se dicten en el desarrollo de la misma, y contempla la colaboración de la entidad pública adscrita a la Conselleria de Vivienda y afección del pago de la renta de alquiler, pudiendo la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo de la Generalitat, o entidad pública que la sustituya, afectar el pago del alquiler de la vivienda cuya posesión cedan, los usuarios y las usuarias, mediante título jurídico suficiente, al pago de las cuotas de la vivienda colaborativa que habiten.
Por último, la nueva ley dispone que el régimen sancionador aplicable en caso de incumplimiento de las obligaciones relativas al uso de la función social de la vivienda, así como cualquier otro previsto en el ámbito de la legislación sobre vivienda de la Comunitat Valenciana, será el establecido en la Ley 2/2017, de 3 de febrero (LA LEY 1272/2017), por la función social de la vivienda, la Ley 8/2004, de 20 de octubre (LA LEY 1529/2004), de la vivienda, y demás legislación autonómica aplicable.
Modificaciones legislativas
- Texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio (LA LEY 16364/2021), del Consell: se añade un nuevo apartado g, al párrafo 1 del artículo 211 y se modifica el párrafo 1 del artículo 216.
- Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat, por la cual se regula el tramo autonómico del impuesto sobre la renta de las personas físicas y restantes tributos cedidos: se añade un apartado en el artículo 14 bis y se modifica la primera frase y el apartado 2.º del artículo 4.Uno.n.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
La Ley 3/2023, de 13 de abril (LA LEY 4949/2023), de la Generalitat, entra en vigor el 9 de mayo de 2023, a los veinte días de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Las normas de habitabilidad y diseño de viviendas colaborativas de la Comunitat Valenciana cumplirán la normativa vigente en materia de habitabilidad y diseño de viviendas en el ámbito de la Comunitat Valenciana en la que se regularán las condiciones específicas de las viviendas colaborativas.